미국부동산을 양도할 때 내는
양도소득세.
양도소득세를 외국인이라는
이유만으로 15%나 내야할 수도 있습니다.
이를 합법적으로 0%를 만드는 전략을
알아보도록 하겠습니다.
1. 미국 양도소득세
| 거주용 주택 | 임대용 주택 | |
| 최근 5년 기준으로 2년 이상 거주시 | 단기양도소득세 | 장기양도소득 |
| 1인 가구 : 25만달러까지 면제 부부공동소유 : 50만달러까지 면제 | 1년 내 매각할 경우 - 본인 소득 기준 37%까지 적용 | 1년 이상 보유했을 경우, 본인 소득 기준 0%, 15%, 20%까지 적용 |
특히, 임대용 부동산 보유할 때 받은
건물감가상각은 매각 과정시 회수합니다.
(Recapture)(이럴수가!!)
회수된 부분을 가치 환산해
표준 세율로 적용되어 지불해야 하죠.
오랫동안 보유할 수록 부담이 많아집니다.
그래서 동종자산교환을 합니다.
(1031 EXCHANGE)
2. 외국인 양도 소득에 대한
15% 원천징수
매각 시 적용되는 양도소득세율은
미국 내국인과 외국인이 같습니다.
단기는 37%까지
1년이 넘으면 0%, 15%, 20%입니다.
BUT 외국인은 처분하면서
판매가의 최대 15%를 클로징이 끝난 후
20일 안에 미국 국세청(IRS)에 보내야 합니다.
단, 거주용 부동산 판매가격이
30만달러 이하일 때는
원천징수 금액 0$.
(단 매수자가 이 사실을 확인하는 진술서에
서명해야 함)
| 부동산 가격 | 세율 |
| ~30만달러 | 0% |
| 30만달러~100만달러 | 10% |
| 100만 달러 이상 | 15% |
원천징수액이 양도소득세 최고액보다 큰 경우
원천징수증명서
(withholding certificate)
신청하면 가능.
IRS 8288-B 양식.
납세자 번호 받아놓기.
외국인의 원천징수 의무가 없어지는 경우
1) 매매가가 $300,000 미만이고
매수자가 거주용으로 구매하는 경우
2) 매도자가 미국 현지 법인인 경우
3) 원천징수 증명서 통해 피하기
3. 해외 부동산
양도 소득에 관한 세금 보고
1) 납세자 번호 ITIN 발급
2) 미국 국세청 IRS 8288-B 양식 제출
3) 양도 소득에 대한 15% 원천징수 의무 없어짐
4) 미국인처럼 양도소득 세금보고 가능
5) 양도소득 보고는 IRS 1040-NR 제출을 통해
개인소득세 보고 기간 안에 납부
미국 기준
미국에서 발생한 소득만 국세청에 보고
부동산 매각으로 발생한 양도 소득은
다음 연도 개인 소득세 보고시 함꼐 납부
한국 기준
해외 부동산 양도 소득은
양도한 해당 월 말 기준으로
2개월 이내 한국에 미리 보고
해외 부동산 처분 후
투자 원금과 이익금 국내로 회수
자금을 다른 용도로 전환할 때도
미리 보고해야 함.
해외 주택은 한국 주택에 포함 X
해외 부동산 처분 후 3개월 이내에
외국환은행에 보고서 발표
매도자나 매수자가 클로징에
참석할 수 없을 경우에는?
대리인, 매수자 위임하기.
어떤 투자나 세금 관리가
가장 중요한 것 같습니다.
임대 수익만을 보고 투자했다가
엑시트 전략을 제대로 짜지 못하면
오히려 손해일 수도 있지요.
매각 시 꼭 알아야 할 양도소득세
절세 팁에 대해서 알아보았습니다.
체납하지 않고, 합법적으로 절세하는 법이
답인 것 같습니다.
다음에도 알찬 투자 소식으로 찾아뵙겠습니다.
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워런해핏이었습니다.