강철멘탈 책 서평 저자 : 부동산 전망. 어떻게 될 것인가. 이현철(아파트 사이클 연구소)

부자는 돈이 아니라 마음을 지킨다. 

강철멘탈

강철멘탈
 - 이현철 저서

 

끝까지 살아남아라.
살아남은 이가 모든 것을 가진다.

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대한민국 부동산 사이클을
소설 형식으로 만든 책입니다.
 
대한민국에만 존재하는 전세 제도,
정부의 시장 개입, 규제 등으로 
(사실 규제가 아니더라도)
우리는 행동경제학에 기반한
투자를 하게 됩니다. 
사실 투자의 탈을 쓴 투기를 하고 있지요.
 
2005년부터 공인중개사 자격을 취득하고
대치동 및 여러 지역에서 중개소를 운영하고
아파트 분양 현장에서도 수천 명의 고객을 상담하며
대중 심리의 민낯을 마주치면서 
아파트 사이클론을 주창한 이현철 소장의 저서입니다.
 
사실 제 입장에서도 이현철 소장님은 귀인입니다.
제일 고점이었던 아파트 시장에서 
저를 살아남게 해줬던 은인이기 때문입니다.
(그 때 이후로 25%가 빠져있네요.) 
 
 

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책 '강철멘탈'을 보면서 
우리 나라 부동산 시장이 
어떻게 흘러왔고 
앞으로 어떻게 진행될지 
예상해보고자 합니다.

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2021년 정말 부동산 시장은 뜨거웠습니다.
왜 사람들이 부동산에 투자해야하는지
열변을 토하며, 
투자하지 않는 사람들은 거지가 된다는
벼락거지라는 말까지 돌았습니다. 
 
집값은 연일 오르고 또 올랐습니다.
하루에도 기대와 설렘이
가득한 시장이었습니다. 
 
 
그래서 임대인을 넘어 다주택자가 된
사람들도 정말 많습니다. 
 
그래서 집주인 중에서도 
손에 들어온 돈을 끝없는 
재투자를 한 경우도 많습니다. 

그러다 2023년 하락장을 넘어
2024년까지 왔습니다.
 
거래량이 떨어져서 바닥을 쳤고
집값이 뚝뚝 떨어지더니
전세가마저 흘러내리기 시작했습니다. 
아파트, 빌라, 생숙, 지산까지
확장했던 투자는 역순으로 떨어집니다. 
 
떨어진 시세만큼 
전세 보증금을 돌려줄 것을 요구합니다.
 
그래서 이제는 임대인을
사기꾼으로 부르게 되는
경우도 허다하죠.
전세가도 조금씩 떨어지기에 
자신의 돈을 더 내어 줘야 합니다.
보증금을 내주지 못하는 건
전세 사기가 됩니다. 
 
이때 데드 캣 바운스라는 말이 있습니다.
죽은 고양이도 높은 곳에서 떨어지면
한번은 꿈틀한다고
폭락장에서 끝없는 하락 뿐 아니라
상승 추세도 나타난다는 말입니다.
 
<앞으로 일어날 일>

건설사들이 분양을 미룹니다.
도시 계획이 슬슬 뒤로 밀리거나 입장을 바꿉니다.
분양이 완판되어도 계약이 취소됩니다.
미분양 현장이 생깁니다.
공인중개사 사무실이 문을 닫습니다.
이사업체도, 인테리어 업체도 마찬가지입니다.
-- (진행중) --
 
데드캣바운스가 지나며
거래량이 줄고
전세가가 오릅니다. 
집을 매물로 내놓기에 
전세물건이 줄어들기 때문입니다. 
(한쪽에선 전세가로 매매가가 오른다고 할 것)
매매가 안되어 다시 전세물건은 오를 것입니다.
 
악성 미분양인
준공 후 미분양 물건의
분양가를 깎아줍니다. 
30~40%는 물론,
계약 시 차를 선물로 주기도 합니다. 
세금까지 할인됩니다.
 
2013.10. 파주 신도시에서 있었던 일.

 아파트 둘레에 철조망이 쳐졌다. 주민들은 하루 종일 아파트를 지켰다. 출입 차량을 일일히 확인하며 검색했다. 제 2의 판교라고 불리며 뜨겁게 달아올았던 운정 신도시의 아파트가 절반이 비어있자 분양가 30%할인을 내세웠다. 이미 정가에 분양받은 입주민들은 앉은 자리에서 수천억에서 1억여 원을 날린 셈이다. 외부인이 집을 보러 오는 것을 막기 위해 철조망을 두르고 순찰을 돌았다. 대행사는 구매희망자를 설득했다. 내부를 촬영한 동영상을 보여주며 계약을 권유하기도 했다. 집을 보지도 않은 채 매수하는 경우도 생겼다. 
(이럴수가!)
 
신도시 중 성패를 좌우하는 건 시기다.
사실 투자에 가장 관심이 없을 시기인
젊은 세대가 투자에 뛰어든다면?
이미 늦었다.
 
 
악성재고를 떨이 가로 판매할
시기가 분명히 올 것이다. 
싸게 산 건 팔 때도 싸게 팔 수 밖에 없다.
악성 재고에는 분명히 다 이유가 있는 법이다.
단순히 싸다고 샀다가 언젠가 찾아올
매도 시점에서 생각만큼 집값을 받을 수 없을 수 있다. 
 
진정한 승자는
최소한의 레버리지로
아무도 팔지 않을 때 팔고
아무도 사지 않을 때 사는 
극소수의 투자자이다.

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모든 투자는 심리 싸움입니다.
더 따고 싶은 욕심과
물리지 않을까 하는 공포 
사이의 줄다리기입니다.
 
그리고 사람들은
사서는 안될 때 사고
팔아서는 안될 때 팝니다. 
 
제가 이 책을 읽으면서 정말 좋았던 부분은
본질에 대해서 생각해보게 해줬기 때문입니다.
 
부자가 되고 싶어하고
만들고 싶은 돈의 액수는 정해 놓습니다.
하지만 번 돈으로 무얼 하겠다고
정한 사람은 많지 않습니다. 
 
하지만 부자가 되서 비로소
달라진 내 삶에 대해 이야기하는 사람은
없는 게 현실입니다.

명확한 꿈이 없는 목표는
작은 난관을 만나도 마음이 멀어지게 만듭니다.
왜 부자가 되려 하는지,
부자가 된 이후에 어떤 삶을 살지를
구체적으로 그려야 합니다.
 
또, 부자가 되면 행복할테니까 부자가 되야지
하는 것도 잘 생각해봐야 합니다.
행복은 강도가 아니라 빈도입니다.
매일 행복해야지. 
목표 달성해서만 행복하면 
행복을 보류하는 것 뿐입니다.
 
사람들은 남들이 볼 때
충분히 인정해줄만큼 돈이 많은 것을
부자로 생각합니다. 
하지만 한번에 크게 버는 게 아니라
작더라도 꾸준히 맛보는 성공의 누적을 해야 합니다.
 
쉽게 버는 돈은 없고
세상이 무섭다는 것을 아는 이가
오래 살아남는 게 투자시장입니다.
 
아생연후살타.
내가 살 궁리를 먼저 한 다음에
상대를 치라.
쉽고 빨리 가는 길을 배우는 건
악수 중의 악수입니다.
빨리 부자가 되길 바라면 
빨리 가난해질 수 있습니다.
 
투자는 부화뇌동하지 않는 역행입니다.
남들 보기에 큰 자산을 지닌 게 아니라
살아남는 게 중요합니다. 
 
주식과 달리 부동산은 재기가 더 어렵습니다.
훨씬 큰 돈과 레버리지를 쓰기 떄문입니다.
 
 
부자는 부자하고만 어울립니다.
부자는 시간을 들여 
가난한 이들을 부자로 만들기 위해
노력하지 않습니다. 
시간이 아깝기 때문입니다.
 
올바른 방향은 속도에 앞섭니다. 
누구와 함께 가느냐가 중요합니다.
방향이 아니라 속도를 강조하는 이들을 
멀리해야 합니다.
느려도 현재의 만족을 말하면서 
길을 떠나는 것이 좋습니다. 
 
부자가 되려면 시간에 투자해야 합니다.
나 자신에게 투자하면서
때가 오기를,
상승의 초입을 잡기를 기다려야 합니다.
매일 조금씩 나아지는 것이 중요합니다.
티끌같은 오늘이, 하찮은 하루가 모여서
위대한 미래를 만들어내기 때문입니다.
 

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지금은 쉴 때입니다.
쉬면서 자산을 잘 축적하는 것도 투자입니다.
이 책 한번 꼭 읽어보세요. 정말 추천합니다.