신축 오피스텔을 사면 안되는 이유 : 수익형부동산 분양? 하면 망합니다.

안녕하세요 워런해핏입니다. 
오피스텔 투자에 관심있으신 분들 많으시죠?
 

오늘은 오피스텔 
그 중에서 '신축' 오피스텔, 상가
사면 안되는 이유에 대해서
알려드리겠습니다.
 

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1. 오피스텔이란?

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오피스텔이란
오피스 + 호텔의 합성어입니다.
간단한 주거 시설을 갖춘 사무실이죠.
 
오피스텔은 아파트보다는
평당 가격은 높을 수도 있으나
작은 평수들이 많기 때문에
일반적으로 저렴한 편입니다. 
단, 신축 오피스텔은 제외입니다.
신축 오피스텔은 너무너무 비쌉니다. 
 

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2. 오피스텔 투자의 유의점

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아파트와는 다른 오피스텔
투자할 때 유의점이 있습니다.

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1) 시세차익을 기대하기 힘들다. 

 

오피스텔은 수익형 부동산입니다.
투자 대비 수익률은 약 5% 정도입니다.
(신축 사면, 시간이 지날 수록
수익률이 줄어듭니다.)  
하지만 시세차익을 기대하기 힘듭니다.
 

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2) 짓기 쉽다.

 

 아파트와는 달리 오피스텔은
건축하기가 쉽습니다. 
그래서 위치가 더욱 중요합니다. 
새 오피스텔이라고 투자를 하면
옆에 다른 새 오피스텔이 생겼을 때
가격 방어가 힘듭니다. 
그래서 가격은 점점 떨어집니다.

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3)  세금과 비용

 

취득 시 :
오피스텔은 취득할 때는 주택이 아닙니다.
그래서 임대사업자나 주택용이나 
모두 4.6%의 취득세를 부담합니다. 
 
보유 시 : 
재산세. 세율은 0.1~0.4%입니다. 
업무용으로 부과됩니다. 
 
등기비용, 중개비용, 임대중개보수
등이 추가로 들어갑니다.

 

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4) 매매의 어려움

 

아파트보다 매매하기가 어렵습니다. 
용적률이 높아서 대지 지분이 거의 없습니다. 
월세나 전세는 잘 맞춰지나 
매매는 오래 기다려야 합니다. 
 
 
하지만 이 모든 단점을 살펴보더라도
정말 좋은 위치에, 좋은 가격으로 
오피스텔을 매매한다면
수익형 부동산의 역할을 톡톡히 할 수 있습니다. 
저는 대출을 끼지 않아도 
10%의 수익률로 오피스텔을 매매했습니다. 
 

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3. 신축 오피스텔을 사면
안되는 진짜 이유

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하지만 신축 오피스텔을 매매하는 건
정말. 기필코 피해야 합니다.
 
<신축 오피스텔 사면 안되는 이유>
 
신축 분양의 시행사(건설사)는
PF 대출을 이용합니다.
프로젝트 파이넨싱의 준말로 
자금력이 없는 상태에서 
프로젝트를 담보로 대출을 받기에
상당히 고금리로 대출을 받고 시행을 합니다. 

 
그래서 분양가를 높게 책정합니다. 
그리고 초기 임대료를 높입니다.
근처 시세가 평당 30만원인데 
평당 35-40만원까지 임대를 보장하는 것이죠.

 
선임대. 즉 미리 임대를 맞췄다는 거짓 광고나
시세 대비 과도하게 임대료로 가짜로
임대를 맞춘 뒤 분양을 하는 것 등으로 
오피스텔을 구매하게 하는 것이죠.

 
그리고 이 오피스텔을 사게 한다면 
부동산 사장님이나 분양업자에게 
엄청 큰 수수료를 챙겨줍니다.
(그 수수료는 투자자가 낸 금액이겠죠?) 

 
그래서, 오피스텔은 초기 분양 가격보다
매매가가 계속 내려가는 게 일반적입니다. 
오피스텔은 오래되면
월세가 후루룩 떨어집니다. 
이게 신축 오피스텔 사면 안되는 이유입니다.

 
그래서 오피스텔을 사시려면
계속 임대 수요가 있을만한
교통이 정말 편리한, 
월세 대기 수요가 항상 있는 지역에
꽤 오래 되어서 가격이 많이 내려간 
그런 오피스텔을 구매하시기 바랍니다.
너무 오래된 것 말고요!