미국 부동산 투자방법 1000채 이상을 판매한 미국 부동산의 원리와 해야하는 이유!

 안녕하세요 워런해핏입니다. 

 요즘 해외 부동산에 대해서 관심이 생겼는데요. 그 중에 저의 눈길을 잡은 게 '미국 부동산 투자'입니다. 제가 강의를 들으면서도 알게 된 내용과 저의 생각을 담아서 글을 써보도록 하겠습니다.

 미국 부동산에 대해서 생소하시겠지만 한국에 사는 우리도 충분히 할 수 있는 내용입니다. 저랑 함께 공부하는 마음으로 함께 하셨으면 좋겠습니다. 이번에 다룰 내용은 다음과 같습니다.

 

미국 부자들이 부동산에 투자하는 이유

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<목차>

1. 왜 당신은 아직 가난한가? 부자가 되기 위한 마인드 리셋

2. 수백 억대 부자들이 돈을 불리는 방법

3. 1300채 이상을 판매하고 발견한 미국 부동산의 원리 

4. 미국 부자들이 부동산에 투자하는 진짜 이유

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1. 부자가 되기 위한 마인드 리셋

 - 가난한자, 중산층, 부자를 비교한 표입니다. 당신은 어디에 속하나요?

		가난한 자	중산층	부자
재무제표	수입	월급(능동소득)
	지출	집입대료	집 모기지
		건강보험, 교통비, 식비, 공공요금, 신용카드
대차대조표	자산	0	집, 주식	부동산, 주식, 채권, 채권발행
	채무	신용카드	신용카드, 집 모기지, 학자금 대출	신용카드, 집 모기지

 가난한 자는 모든 수입이 월급에 기인합니다. 그걸로 집 임대료, 건강보험, 교통비, 식비, 신용카드를 지불하고 나면 남는 게 없습니다. 번 돈은 생계를 위한 지출입니다.

 중산층도 모든 수입이 월급입니다. 하지만 가난한 자보다는 남는 돈이 있어서 좋은 집, 좋은 차를 삽니다. 주식도 사긴 합니다. 어떻게 하면 돈을 더 벌 수 있는지 생각합니다. 그래서 끊임 없이 일하고 오히려 부자보다 더 많이 세금을 냅니다. 번 돈을 이자나 세금 등으로 씁니다. 집이나 차의 규모를 늘리는 데 관심이 많습니다.

 부자는 수입이 여러 곳에서 들어옵니다. 임대수입, 지적재산권, 이자 등이 있습니다. 부자는 자신이 직접 일하는 걸 넘어서서 돈이 그들을 위해 일하게 합니다. 수동 소득을 기반을로 끊임 없이 현금 흐름, 즉 또 다른 수동 소득을 창출하는 데 씁니다. 이 과정을 반복합니다. 수동 소득을 늘리고, 세금을 줄이는 전략을 실행합니다. 세금을 오히려 더 적게 냅니다. (수입-자산 반복)

 

 

"소득, 지출, 자산, 부채, 그리고 현금흐름의 원리를 이해해야 부자가 될 수 있다. 부자가 되기 위해서는 부채와 세금전략을 잘 활용해야 한다." -로버트 기요사키-

 

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2. 부자들이 돈을 불리는 방법

투자하고 소비하느냐

소비하고 투자하느냐?

 

1)수동 소득에 집중하기

 

2) 부채 관리 하기

	좋은 부채	나쁜 부채
종류	학자금 대출 주택담보대출 사업대출	신용카드 소비재 대출
특징	자산을 늘리는 역할 삶의 수준 향상	감가상각이 큰 자산을 구매하는 데 단순 소비 삶의 수준 향상하지 못함

빚이라고 다 같은 빚이 아닙니다.

 

3) 세금 관리 하기(법인 설립)

 ex) LLC(Limited Liability Company) : 유한 책임 회사, 부채나 법적 책임에서 개인을 보호

   -> 개인 자산 보호, 세금 공제 혜택, 사업 책임 자유

 -->소득 대비 적은 세금, 마이너스 세금, 양도소득세 평생 연기, 상속세 X

 

4) 돈의 미래 가치 계산, 해지 전략 수립

 : 미국은 달러를 찍어냅니다. 연 2%의 물가상승을 기대하면서요. 그러니, 저축만 하고 있으면 연 2%씩 손해입니다. 현금을 가지고 있으면 구매력이 떨어지고, 반면에 자산은 올라갈 수 밖에 없습니다. 현금을 절대 보유하지 않습니다. 돈의 가치를 잃는다는 것을 알기 때문입니다. 무한한 현금 흐름을 창출합니다. 

 

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3. 미국 부동산의 원리

 1300채 이상 부동산을 판매하면서 알게 된 미국 부동산 부자의 특징은 다음과 같습니다. 끊임 없이 공부하고, 긍정적인 태도로 계속합니다. 무한한 현금흐름을 가능성을 믿고 말이죠.

한국의 부동산 투자는 '자산 가치의 상승'만을 보는데 반면, 미국 부동산은 '자산가치 상승'과 현금흐름 극대화하는 것이 목적입니다.

미국 부동산의 특징

  1) 세계 각국에서 모여드는 미국 부동산 시장

  2) 비교적 진입 장벽이 낮음 (다양한 대출상품 존재)

	거주용 부동산	투자용부동산
최소 필요 자금	0%, 3%, 5%	내국인	외국인
		20%	40%

  3) 세금 인센티브 제도 통한 혜택

1031 EXCHANGE(동종자산교환) : 투자 부동산 매각하고 얻어진 현금흐름을 재투자하면 양도소득세 납입을 지연할 수 있다. - 양도 소득세 유보 - 현금 흐름 증가 - 감가 상각 공제 - 양도 소득세 납세 의무는 납세자 사망시 사라짐

 

4) 현금 흐름이 좋다.

 : 단기보다는 중장기로 보는 것이 더 좋다. 

오래된 대도시일수록 자본이익상승을 더 기대합니다. 

 

 꼭 고려해야 할 것

 - 인구의 흐름 파악하기(유입, 유출 <-이삿짐)

 - 트랜드 파악하기(도심지? 외곽지역? / 부동산 전문가 도움 받아야)

 - 돈의 흐름 파악하기(부동산투자, 금융 사이클. 환율 주시

 - 핵심 원리 공부하기. 

 - 리스크 제로는 없다. 관리 잘하기.

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4. 미국 부동산에 투자하는 진짜 이유

    1) 지속 현금흐름으로 경제적 자유를 얻기 위해

   현금흐름 계산 가능. 임대료 조정.

    2) 부채로 레버리지 효과 극대화

    : 유형자산이라 대출 잘 됨.

    3) 개선을 통해 현금흐름 극대화 

    4) 재융자를 활용해 지속적이고 반복적인 재투자

    5) 세금 인센티브로 끊임없이 절세 

    6) 구제책이 있는 안전한 투자처

     : 손실이 있어도 보험 등으로 

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 ABCD 

Appreciation : 자산 가치 상승

Benefit : 세금 혜택

Cash flow : 현금 흐름

Debt : 부채

 

 한국 부동산 시장만 지켜보다가 이렇게 해외 부동산까지 알아보게 되었습니다. 시야가 확 넓어지는 것 같네요. 선한 부자를 지향합니다. 저의 투자 공부와 인사이트, 공부 내용 함께하고 싶으시다면 아래 구독 버튼을 눌러주세요. 감사합니다. 워런해핏이었습니다.