미국부동산 투자원리 ABCD 매트릭스 (김효지 자산가님 강의) + 나의 인사이트까지.

 오늘도 저번 글에 이어서 미국부동산 투자에 대해서 강의를 듣고 공부하고 있습니다. 제 글과 닿았다면 저와 같이 해외 부동산에 관심이 있으실 분들일텐데요.

 결론부터 말해보자면 ABCD 매트릭스입니다. 무슨 말인지 모르시겠죠. 하나하나 정리해서 알려드리겠습니다. 우리 나라 부동산과도 적용될 수 있는 부분이 많으니 끝까지 읽어주세요. 

Appreciation : 부동산 자산가치 극대화
Benefit : 세금혜택
Cash flow : 현금흐름
Debt : 대출

 네 가지 원리를 적절히 활용해야 하는데요. 우리 나라 부동산과의 공통점과 차이점이 있습니다. 비교하면서 봐주시면 될 것 같습니다. 

 

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1. Appreciation : 가치상승

사이클에 따라 자연적으로 상승하기도, 인위적으로 가치를 올릴 수도 있습니다.

 1) 자연적 상승 : 부동산 시장 원리로 

    싸게 사서 비싸게 팔기

    부동산 투자자의 통제 불가!

    부동산 사이클을 주시해야 함.

(인구 증가, 고용 증가, 통화량, 국민소득 증가 등 사회, 경제적 환경 변화)

 

2) 인위적 상승 : 부동산 개선으로 상승시키기

    플리핑, 리노베이션, 리모델링

    더 짧은 시간으로 상승 시키기.

    투자자의 통제 가능(리모델링) 

 

   

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2. Benefit 세금혜택 중요!

대표적 세금 혜택 (임대소득세, 양도소득세)

 1) 건물 감가상각(Building Depreciation)

  : 건물의 마모되는 부분을 가치로 환산해

    세금의 공제를 받음 (!)

 적용기간 : 거주용(27.5년), 상업용(39년)

 - 감가상각 : 

 부동산 가격 - 땅 = 감가상각 전 과세소득(건물)

 건물 / 27.5년 = 감가상각 가능 액수

<임대용 부동산 세금 공제 혜택> - 1년 동안 상환한 모기지 대출 이자 - 디스카운트 포인트(Discound Point) - 재산세 (Property Tax) - 부동산 보험 - 자산 관리 수수료(Property Management Fee) - 건물 유지 보수 및 수리 - 주택 소유자 협회 관리비(HOA Fee) - 법적 수수료 - 적격 임대 사업 비용 - 임대 손실 부분 - 건물 감가상각

 

 2) 동종 자산 교환(1031 Exchange) - 갈아타기

  : 투자 부동산을 매각하고 얻어진 현금 수익을 재투자

    양도소득세 납입을 유예

IRS8288-B 양식 다운 국세청에 납부 Withholding Certificate 원천 징수 증명서 발급 1031 Exchange 동종자산교환 진행

    

 3) 면세 융자 대출(Cash Out Refinance)

  상승한 자산의 감정가에서 재융자를 받아

 기존 모기지를 차환하고 

 그 차액으로 현금을 돌려받는 융자 프로그램

 재융자를 통해 발생한 부채의 이자에 대해

  세금 공제 혜택

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3. Cash flow 현금흐름

 임대 수익 - 총 비용 (수동소득)

  부동의 자산, 유형 자산이라서 현금흐름 예측 가능.

  현금흐름 극대화하려면?

  1) 임대료 : 임대료 CPI 기준 자연 상승하지만

   가치상승 시키기 (장기임대 사전 정비 및 관리)

  2) 임대 운영비용 : 운영 비용을 증가하지 않도록 관리

  3) 부채 활용 : 임대료로 부채를 상환(재융자)

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4. Debt 대출

다른 사람의 돈(OPM, Other Peoples's Money)

을 활용해서 이익률높이기(Leverage)

 

<단기부채 활용>

 1) 플리핑(Flipping)

  : 부동산 가격의 7-80%, 공사비용 100%

  : 운용기간(1년 이내 : 개선, 리노베이트, 재판매, 대출금상환, 재투자) 

  : + 동종자산 구입

 2) BRRR(Buy, Renovate, Rent, Refinance) 

  : 개선 - 리노베이트 - 임대 - 장기모기지로 재융자 - 대출금상환, 상승된 가치분 인출

 

<장기 부채 활용>

 15년이나 30년 만기 

20%~30%만 본인 자본 

 

부채 활용하면 감가상각+ 세금혜택

but 과도한 부채는 부담이니 합리적인 정도로 사용. 

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 미국 부동산에 투자해야 할 이유에 대해서 공부를 하면 할수록 알게 되는 것 같습니다. 가치 상승, 세금, 현금흐름, 부채. 

 한국만 생각했을 때는 전세 제도 때문에 시세 차익만 바라는 투자를 바라거나, 시세차익 없이 현금 흐름만 안정적으로 들어오는 투자만 생각했습니다. 외국으로 눈을 돌리면 더욱 많은 기회가 보이는 것 같습니다. 두 마리 토끼를 다 잡을 수 없다고 생각했는데 이렇게 방법이 있을 줄은 몰랐습니다. 

 

 다음 시간에는 많은 분들이 헷갈려하시는 수익률 계산하는 방법에 대해서 알려드리겠습니다.

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