임대 부동산 수익률 계산 방법. 왜 임대인은 월세를 올릴까?

 부동산 임대 수익률, 처음엔 헷갈리고 어렵죠. 이 글을 끝까지 보시면 부동산 수익률을 어떻게 계산하는지 아실 수 있으실 겁니다.

 임대 부동산 수익률 계산법이 필요한 이유가 있습니다. 상가나 다가구 등 임대 물건의 가격을 파악하기 힘든데요.

  이 수익률을 역으로 추정해 매수나 매도 시 부동산의 가격을 정할 수 있는 방법이 있습니다.

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<목차>
1. 부동산의 가격을 아는 방법
 1) 유사 사례 비교법
 2) 수익 환원법

2. 자본 환원율

3. 자본환원율로 부동산 가격 유추하기

4. 수익률은 왜 다를까?

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 부동산의 가격 책정 방법 두 가지를 알아보고, 그 중에서도 아파트가 아닌 임대용 물건의 가격을 유추하는 방법을 다루겠습니다.  
  
그럼 임대인이 왜이렇게 월세를 올리려고 하는지 알게 되실 겁니다.

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1. 부동산의 가격을 아는 방법

 보통 사람들이 흔히 관심있어하는 아파트의 가격은 너무도 투명하게 공개되어 있죠. 우리 아파트 같은 평수의 아파트가 얼마에 거래되었는지가 시세입니다.

하지만 문제가 되는 것은 타 부동산입니다. 다가구 건물, 빌라, 상가 등의 가격은 어떻게 정해지는 걸까요?

 부동산의 가격은 두 가지 방법으로 알 수 있는데요. 유사사례 비교법과 수익환원법입니다. 말이 조금 어렵죠? 하나씩 알아보겠습니다.


 1) 유사 사례 비교법
 : 아파트 가격을 호갱xx, 실거래사이트 등으로 확인하면 가격을 유추할 수 있습니다. 비슷한 부동산이 얼마에 팔렸냐가 기준이 되는 것이죠.

 2) 수익환원법
 이 방법이 생소하실거예요. 이걸 알기 위해서는 자본환원율을 알아야 합니다. 미국 부동산에선 Cap Rate라고 부르는데요. 수익률로 가격을 역추적하는겁니다. 
 

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2. 자본환원율이란 cap rate

총운영소득/ 부동산가격 x 100 입니다.
즉 수익률을 말해요.
 
'투자한 자본 대비해서 얼마나 내 통장에 꽂히냐!' 이거거든요. 이는 대출, 즉 레버리지를 사용하지 않은 상태를 기준으로 산출합니다.
 
 예를 들어볼까요? 
 10억에 부동산을 샀습니다.
월세를 500만원씩 받아요.
그럼 연에 월세를 6000만원 받겠죠?
그럼 수익률은 6000/10억 = 6%가 됩니다.
(대출 한 거 빼야돼요)

 하지만 건물 관리도 해야 하고,
시설이나 설비도 고쳐줘야 하는 돈이
1년에 1000만원 들었다고 합시다.
그러면 월세 6000에서 비용 1000을 빼서
순이익은 5000만원.
그럼 수익률은 5%입니다. 


이처럼
낼 거 다 내고 통장에 꽂히는 돈(순 운영소득) /  내가 풀로 투자한 돈 = 수익률입니다. 
 
 
가능 총소득(최대 임대료) - 공실 및 손실
= 유효총소득

유효총소득 - 운영경비
= 순 운영 소득(NOI Net  Operating Incom)
 
임대수입 늘리고, 경비 줄여야
순 운영소득이 올라가겠죠? 

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3. 자본환원율로
부동산가격 유추하기

부동산 가격은 그럼 어떻게 계산될까요?
부동산 가격 = 순운영소득/자본환원율(Cap Rate)입니다. 
 
그래서 임대인의 월세를 올려받으면 
부동산 가격이 올라가는 겁니다. 
자본환원율(수익률)은 지역, 용도 등에 따라 비슷하거든요.
 
아까 예의 10억에 산 부동산,
임대료를 올려서 월세를 600만원이 되었어요.
1년에는 7200만원을 받았죠? 
수익률이 6%인 지역이에요.
그럼 부동산가격 = 7200 / 0.06 =12억
이 됩니다. 
 
이처럼 임대인들이 월세를 올리는 이유는
부동산의 가격을 높이기 위한 것이라고 생각하면 됩니다. 

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4. 수익률은 왜 다를까?

부동산의 수익률은 조금씩 다릅니다.
일반적으로 수익률은 4~10% 수준입니다. 
수익률은 위험도에 따라 달라집니다.
 
도심지, 상가 중에서도 1층은
공실이 될 위험이 적으니 수익률이 낮습니다.
 
도심 외곽이나 지방,
상가의 위층 등 공실 위험이 있는 곳은 
위험하기 때문에 그만큼 수익률을 높게 잡습니다.
 

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오늘은 임대용 부동산의 수익률 계산법과, 이를 활용한 가격 역추적 방법까지 알아보았습니다.

물가 상승률이 2% 수준이니 임대인들은 그만큼 건물 가치가 상승했으면 하니 계속 올리겠죠?

 이 글을 읽으시는분들은 다들 임대인이 되셨으면 좋겠네요.

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