수익형부동산 만들기 수익률이 진짜일까? 수익률보다 중요한 건!

 

 따박따박 돈 들어오는 오피스텔, 상가 하나 있었음 좋겠다. 생각하고 이 글을 클릭하셨죠?  

투자자는 깊이 생각하지 않고 행동을 취하는 것보다 아무 행동도 취하지 않고 깊이 생각하는 것이 더 낫다.
- 코스톨라니-

 
 살면서 자산보다 더 중요한 건 현금흐름입니다. 저도 이 현금흐름을 정말 중요시합니다. 사실 이 글을 쓰게 된 건 저의 부모님 때문입니다. 지금은 은퇴하셨는데 분양사들의 입발린 말로 많은 손해를 보셨습니다. 저도 최근에야 이 사실을 알게 되었습니다. 정말 속이 많이 상하더군요. 사실 제대로 알지 못해서 이런 일이 생긴 것 같습니다. 이 글은 4050 세대 이상 분들이 보시면서 꼭 염두하셨음 하는 내용들을 정리해보도록 합니다. 이번 주제는 수익형 만들기의 수익률. 진짜일까? 편입니다.

수익형부동산 수익률 계산

  1억에 2채, 수익률 10%라는 문구 본 적 있으시죠? 사실 이런 수익률에는 함정이 있는데요. 여러분들의 돈을 지키기 위해서 꼭 알아야할 것들을 정리해드리겠습니다. 오피스텔로 예를 들어서 생각해볼게요. (상가 투자는 바로 하지 마시기 바랍니다.)
 첫째, 비용입니다. 오피스텔에는 세금, 대출이자, 부대비용 등이 빠져 있는 경우가 있습니다. 세금부터 보겠습니다. 특히 오피스텔이나 상가는 취득세가 높습니다. 아파트 등의 취득세는 1.1%인데 반해 이런 상업 시설에는 4.6%나 붙으니 말이죠. 그리고 대출이자. 물론 개인 돈으로 아예 구매하시는 분들도 있겠지만요.(그래도 수익률 계산하셔야 합니다.) 마지막, 중개수수료 및 등기비용. 저는 이 부분도 생각보다 많았거든요. 

제가 이번에 구매한 오피스텔을 예로 들어서 설명해보겠습니다. 저는 5100만원에 수도권 오피스텔 한 채를 구매했습니다. 2023년 9월 기준입니다. 이런 가격이 존재해? 네 존재합니다. (신축은 아닙니다. 저는 신축을 절대 추천하지 않습니다. )

오피스텔가격	취득세	중개수수료	법무 및 등기비용	합계	총 취득 금액
5100만원	234만원	28만	60만원	322만원	5522만

 
그럼 여기서 수익률을 계산해보겠습니다. 수익률은 다음과 같이 계산됩니다. 저는 1000에 30으로 임대가 맞춰져있는 물건을 구매했습니다.
 월세 비용 / (산 금액 - 보증금) =  360 / 4522 = 0.079 (수익률 약 8%)
나쁘지 않습니다. 사실 저는 등기비용 등을 생각을 못해서 조금 아쉽습니다만..미리 알았더라면 셀프등기를 진행했을 것 같습니다.ㅠ

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수익형 부동산 리스크는 무엇?

   공실이 발생하지 않는 곳인가?
그래요. 앞에서 비용을 계산해서 수익률을 잘 따졌다고 합시다. 공실이 발생하면 앞에서 계산한 수익률이 무익합니다. 수익형 부동산에서 가장 중요한거죠. 아무리 좋은 자재를 쓰고, 인테리어가 좋아도 시골 땅끝마을에 있으면 살 사람이 없겠죠? 가장 중요한 건 수요입니다. 저는 수도권에 살고 있기 때문에 제가 구매할 오피스텔의 상권이 어떤지 잘 알고 있었습니다. 
 오피스텔은 주택법이 아니라 건축법이 적용됩니다. 아파트와는 다르게 더 쉽고, 빠르게 공급됩니다. 땅(부지)만 있으면 새로운 오피스텔을 만들 수 있다는 것이죠. 활발한 상권의 역 근처에는 빈 땅이 별로 없습니다. 그 주변으로로 많이 이동해야 새 땅이 있습니다. 그러니 역, 상권 근처로 사는 게 중요합니다. 또 다른 이유는 오피스텔에 사는 분들 중에는 학생이나 사회초년생들이 많습니다. 차가 없을 수도 있기에 역 주변으로 사는 것이 더욱 유리합니다. 
 

수익형 부동산 수익률보다 중요한 것!

 부동산에 투자할 때는 수익성도 있지만 환금성, 안정성도 고려해야 합니다. 특히 이 글에 들어오신 분들은 수익성에만 집중하실 수도 있습니다. 하지만 내가 번 월세보다 까먹은 돈이 더 많으면? 이 생각은 잘 안해보실 것 같아서 설명드립니다.
 환금성은 되팔 수 있는 것입니다. 수익형부동산은 어때야 환금성이 좋을까요? 당연히 상권과 수요입니다. 사려는 사람들은 월세를 안정적으로 받을 수 있어야 삽니다. 여러분처럼요. 안정성이라는 것은 가격 방어 가능성입니다. 혹시 오피스텔 분양받으려고 생각하시는 분들, 새 거라서 좋아보이죠? 하지만 일반적으로 오피스텔은 분양 구매 후 가격이 계속 떨어집니 3-4년은요. 발품도 파시고, 손품도 파셔서 조금 연식이 있는 상품 구매하는 것을 추천드립니다. 
 
마지막으로
 월에 40만원 따박따박 꼬박꼬박에 눈이 멀어 정작 중요한 수익률 계산을 잊지는 않았는지 다시 한번 생각해보시고, 직접 생각하는 능력을 기르세요. 괜히 저희 부모님 같아 너무 팩트만 알려드린 것 같지만 꼭꼭 돌다리도 두들겨서 건너시길 바랍니다. 궁금하신 점은 댓글로 주세요. 감사합니다.