안녕하세요. 워런해핏입니다. 경매라고 하시면 너무 생소하신가요? 저는 경매 스터디도 참여하고 강의도 들어서 이제는 많이 익숙해진 개념입니다. 경매가 너무 어려우신 분들을 위해서 간단히 용어 정리를 하고, 대법원 사이트에서 검색하는 방법 등을 간단하게 살펴보겠습니다. 사실 경매 사건은 유료 경매 사이트에서 확인하는 경우가 많습니다. 하지만 아직 경매를 할지 망설이시는 분들 위해 준비했습니다.
경매(auction)란 어떤 물건 등을 가장 좋은 구입 조건을 제시한 입찰 희망자에게 매각하는 것입니다. 우리 나라에서 이뤄지는 부동산 경매는 주로 집을 담보로 받은 대출 이자를 내지 않거나(경매), 세금을 내지 않아서(공매) 나오는 경우가 많습니다.
부동산 경매 기본적인 용어
경매사건을 보기 전에 기본적인 용어를 아셔야 보는데 편리하시겠죠. 8가지만 잘 숙지하셔도 모르시는 것과는 천지차이일 겁니다.
1. 감정평가액 : 경매 대상의 물건 가치를 평가한 금액입니다. 감정평가사들이 주위 시세를 참고하고, 건물 본연의 가치를 평가하여 매기는 금액입니다.
2. 최저매각가격 : 경매를 진행할 때 최소 보장 가격입니다. 이 가격 이상으로 가격을 부를 수 있습니다.
3. 유찰 : 경매 입찰자가 없어서 진행되지 않는 것입니다. 이 경우에 다음 경매에서는 최저매각가격(최저가)이 하락하게 됩니다. 좋은 가격 같은데 유찰되었다? 뭔가 하자가 있을 수 있습니다.(낙찰되면 전세금 내줘야 한다거나, 심각한 건물 상의 하자가 있다거나 등등. 잘 보셔야 합니다.)
4. 낙찰 : 경매에서 가장 높은 가격을 제시한 입찰자(사람)이 물건을 구매하게 되는 것입니다.
5. 배당 : 경매는 집 소유자가 돈을 내지 못해서 발생하는 경우가 많다고 했죠? 이 경우 채권자(돈을 빌려준 사람. 집에 대한 권리 있는 사람)들이 나눠 갖는 것입니다.
6. 압류 : 채무가자 돈을 못 갚았을 때 뺏어가는 것입니다. 채권자가 채무자의 재산을 담보로 설정하는 것입니다.
7. 근저당권 : 채무자(돈 빌린 사람)가 돈을 안 갚을 때, 채권자(돈 빌려준 사람)가 채무자의 재산을 담보로 설정하는 것입니다. 이 경우에 그 재산은 경매에 나올 수 있습니다.
8. 등기부등본 : 부동산의 권리 관계를 기록한 문서입니다. 경매 참여 이전에 꼭 등기부등본을 확인해야 합니다. 꼭이요.
<등기부등본 기본적인 내용 정리>
| 표제부 | 부동산의 소재지, 지목, 면적 (주소와 면적 등 확인하기) (여기는 그렇게 열심히 보지 않아도 됨) |
| 갑구 | 부동산 소유 정보 (소유권이 누구한테 언제 옮겨졌는지 등) |
| 을구 | 부동산 임대, 대출 정보 근저당권 - 이거 담보로 돈빌리는 것 전세권, 임차권 - 임차인이 세들어서 살 때 자신의 돈을 지키기 위해 들어 놓는 권리 |
갑구랑 을구를 잘 봐야 합니다. 현재 소유자(채무자)가 언제 이 부동산을 소유하게 됐고(갑구), 언제 대출을 받았고(을구), 혹시 세들어 사는 사람이 언제 들어왔는지! 세 들어 사는 사람들은 법으로 보호받기 때문에 이 권리 관계가 꼬이면 세입자가 공식적으로 돈을 못 받습니다. 경매에 낙찰된 낙찰자가 그 돈을 인수(물어줘야)해야 합니다. 꼭 권리관계 정도는 공부하시길!
등기부등본은 인터넷등기소에서 발급하고 열람할 수 있습니다. 1000원의 수수료가 있습니다. 인터넷 등기소의 주소 아래 링크 걸어놓겠습니다.
http://www.iros.go.kr//pos1/jsp/help2/jsp/main.jsp
9. 인도명령 : 낙찰자가 부동산을 받으려고 법원에 신청하는 것입니다.
10. 명도소송 : 낙찰자가 부동산을 못 받았을 때 법원에 소송을 내는 것입니다.
대법원 부동산경매사건검색 방법
1. 법원경매정보 사이트에 들어간다.
2. 물건 상세 검색을 한다. (왼쪽 탭을 클릭해보세요.)
대략적인 지역으로 검색할 수도 있고, 지도를 보고 검색할 수도 있습니다. 저는 수원의 영통구를 클릭해보았습니다.
경매 사건번호를 알 경우
2022 타경 12345
(2022년도 개시된 12345번째 사건)
3. 기본정보 확인
자 이제 아래 탭 3개를 눌러보면서 설명드리겠습니다.
3-1. 매각물건명세서
부동산의 권리관계(근저당권, 전세권, 임차권) / 감정평가액 / 매각 일정 / 매각 방법 / 매각허가 및 불허가 사유 / 부동산의 인수 및 말소 권리 / 부동산의 점유자 정보가 있습니다.
말이 너무 어렵죠! 즉, 매각하려는 물건의 점유자는 누구인지, 보증금은 얼마인지 정보 등이 있습니다. 특히 효력이 소멸되지 아니하는 것! 여기를 꼭! 보셔요! 공란인 게 권리 분석이 복잡하지 않습니다.
3-2. 현황조사서
: 현황을 직접 조사한 정보입니다. 주변 환경은 어떤지, 임차인을 만나게 된다면(못 만날 가능성이 사실 많습니다.) 내부도 볼 수 있습니다.(내부도 못보는 경우가 많습니다.)
3-3. 감정평가서
: 감정평가사들이 평가한 내용을 보고서로 담았습니다. 위치나 주위전경도 알 수 있는 정보이니 꼭 확인해보세요.
또한 사건내역, 기일내역, 문건/송달내역이 있습니다. 여러분들이 채무자, 채권자, 임차인의 입장이 되어서 어떤 사건이 있었는지 한 개만 찬찬히 시간내서 공부해보시면 충분히 해보실 수 있을 것 같습니다. 관련 영상을 보시기 전에 대법원 사이트 들어가보셔서 생각하는 힘을 기르셔야 더욱 기억에 오래 남고, 여러분의 지식이 됩니다.
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