안녕하세요 워런해핏입니다. 요즘 PF 문제가 계속 기사에 나오더라구요. "OO그룹. PF 위기, 워크아웃을 신청했다." 는 기사를 보셨을 수도 있으실거예요. 이번 글에서는 워크아웃이 무엇인지 알아보겠습니다. PF는 제가 저번에 썼던 글을 참고해주세요.
목차
1.PF 간단 설명
2. 워크아웃이란?
3. 건설사가 부도나면 어떻게 될까?
1. PF(Project Financing) 간단설명
PF에 대해서 아주 간단히 설명을 해드리자면, PF는 프로젝트 파이넨싱(Project financing)의 준말입니다. 아직 착수하지 않은 사업의 자금을 빌리는 대출을 말합니다. 특히 부동산 개발 업자들이 쓰는 대출입니다. 이 PF는 두 가지로 나뉘는데요. 브릿지론과 본PF입니다. 금리가 높은 2금융 등에서 우선 브릿지론으로 돈을 빌려서, 땅을 삽니다. 구체적인 계획이 잡혔을 때 1금융권 등을 통해 본 PF를 받습니다.
문제가 되는 것은 부동산 시장입니다. 훨훨 날아올랐던 20~22년도의 시장과 23년의 분위기는 너무도 다릅니다. 이미 너무 많이 올라있고, 자재비나 인건비 등의 비용도 너무 올라서 사업성이 떨어지게 됩니다. 그래서 땅을 비싼 이자로 사 놨는데 사업이 진행이 안되는 것이죠. 그런데 시행사가 받는 브릿지론을 건설사가 보증해주는 경우가 많습니다. 그래서 만약 이걸 갚지 못한다면 '줄줄이 도산' 즉 줄도산을 할 수도 있는 아주 위험한 상황인거죠.
그래서 27일에 경제부총리, 금융위원장, 금융감독원장, 한국은행 총재들이 이런 PF현안까지 논의했다고 합니다. 참 심각한 상황이죠. 그럼 워크아웃이 무엇일까요?
2. 워크아웃(Workout)
워크아웃을 알아보기 위해서 먼저 용어 정리부터 하겠습니다. 도산(倒產, 넘어질 도) 은 돈을 잃고 망한 상태, 넘어진 상태입니다. 파산보다 더 넓은 용어로 쓰입니다. 파산(破産, 깨질 파)은 완전히 망한 상태. 부도(不渡, 건네줄 도)는 기한이 되도 돈을 건네주지 못한 상태를 말합니다. 즉 이자를 내지 못하는 것이겠죠. '건설사 부도'의 뜻은 건설사가 금융 비용을 내지 못했다는 뜻과 같습니다.
워크아웃(Workout)이란 회사가 도산, 부도 위기에 처했을 때, 즉 망할 것 같거나, 대금 등을 받지 못했을 때 일어납니다. 이런 위기 상황을 극복하기 위해 채무자와 채권자가 해결 방법을 찾는 활동을 말합니다. 일반적으로는 기업과 금융기관이 협의하는 것을 말합니다. 금융기관이 빚을 탕감해주거나, 회생 자금을 지원합니다. 채권단, 즉 돈을 빌려준 사람(은행이나 금융권 등이 되겠죠?)의 75%의 동의가 있는 조건 하에서. 이런 유동성이 부족한(현금이 부족한) 기업에 만기연장과 자금 지급을 해줍니다.
워크아웃이 제대로 이루어지려면 기업의 노력을 보여줘야 합니다. 인력을 감축하거나, 자산을 매각하는 등의 구조조정을 합니다. 금융권이나 정부의 요구 조건에 따라야 하지요. 일반적으로
3. 건설사가 부도나면 어떻게 될까?
최근 금융감독원에서 '부실한 부동산 PF사업장은 시장 원칙에 따라 정리하는 것이 불가피하다'는 입장을 내놓았습니다. 그 동안은 만기를 연장해주거나, 이자를 유예(늦게 갚아도 되는 것)해줬지만요.
건설사가 부도나면?
(뚝딱뚝딱 짓던 회사가 망했다?)
: HUG가 넘겨받아서 분양하거나, 이미 분양을 받은 사람에게 대금을 환급해줌.
( 대금 환급 받아도 그동안 나가던 이자 날리고, 집도 분양 취소 됨)
: 진행중인 공사 중단이 3개월이 넘어가면 이행하거나 환급해줌
: 근데 새로운 시공사(건설사)를 찾는 건 매우 어려움 <- 건설사마다 시공기법이 너무 달라서, 추후 하자 있을 때 책임져야 할지도 모르니깐.
그래서 결론은?
2008년 금융위기 당시 부동산PF 문제로 무려 약 40곳의 건설사가 줄줄이 도산했습니다. 시행사, 건설사, 금융기관은 정말 긴밀히 연결되어있어요. 부동산 개발을 하려고 시행사가 건설사를 보증인으로 세워 대출을 받고, 사업이 진척되지 않으면 시행사는 물론 건설사까지 줄줄이 영향을 받습니다.
특히 이런 분양보증사고가 지난 2년간 한 건도 없다가 올해는 11건이나 발생했습니다. 아무쪼록 시장 원리에 따라서 잘 해결이 되었으면 좋겠습니다. 당분간 투자를 하시더라도 건설사나 제2금융권 등의 투자는 관망하시는 게 좋을 것 같습니다. 이상으로 워런해핏이었습니다. 감사합니다.
<함께 보기 좋은 글>
2008년 건설사 도산 어땠길래? 역사는 반복된다? 건설사의 입장 이해해보기
안녕하세요 워런해핏입니다. 요즘 건설사 PF 위기로 시끌시끌합니다. 부동산 침체가 심각했던 2008년부터 지금까지 어떤 역사가 있었는지 짚어보면서 앞으로 어떤 상황으로 전개될 수 있을지까
resonance100.com
'부동산' 카테고리의 다른 글
| 애 낳으면 주담대 5억까지 혜택 최저 1.6% 매매 전세 대출 안 받으면 손해(feat. 신생아 대출) (0) | 2023.12.30 |
|---|---|
| 2008년 건설사 도산 어땠길래? 역사는 반복된다? 건설사의 입장 이해해보기 (1) | 2023.12.29 |
| 재개발 재건축 : 비슷하면서 다른 점, 절차. 아파트 로얄동 로얄층 왜 청약 시장에 없을까? (0) | 2023.12.26 |
| PF가 무엇일까? PF위기. 시행사 시공사 건설사 부도? 부동산에 관심 있으면 한번쯤은 확인해보기! (0) | 2023.12.24 |
| 주택청약 배우자 청약통장까지 합쳐서 가능! 개정안 정리! (0) | 2023.12.20 |
