2008년 건설사 도산 어땠길래? 역사는 반복된다? 건설사의 입장 이해해보기

 안녕하세요 워런해핏입니다. 요즘 건설사 PF 위기로 시끌시끌합니다. 부동산 침체가 심각했던 2008년부터 지금까지 어떤 역사가 있었는지 짚어보면서 앞으로 어떤 상황으로 전개될 수 있을지까지 예상해보겠습니다.

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<목차>
1. 건설사는 어떻게 돈을 벌까?
2. 2008년부터 돌아보기 (건설사 부도 수)
3. 2008년부터 돌아보기 (미분양)
4. 우리는 어떻게 해야할까?

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1.건설회사는 어떻게 돈을 벌까?

 건설회사는 어떤 사업으로 돈을 벌까요? 대부분은 건축 사업, 토목과 인프라, 플랜트와 전력, 기타입니다. 그 중에서도 건설회사는  건축 사업의 비중이 높습니다. 건축(建築, 세울 건, 쌓을 축)은 건물을 만드는 것입니다. 도로, 교량(다리), 항만, 제방, 댐, 철도, 상하수도 등은 국가 차원에서 진행하는 경우가 많고, 플랜트 등의 공장을 짓는 일은 많이는 없으니깐요.

각각의 비중을 살펴보면 다음과 같습니다. 2022년 기준 시공능력평가 순위 최상위권 회사들의 매출 비중을 알려드리겠습니다. 시공순위 1위인 삼성물산은 다른 사업도 많아서 제외합니다.

시공순위	회사	건축사업	토목/인프라	플랜트/ 전력	기타
2	현대 건설	56.8%	12.0%	25.0%	6.2%
3	디엘이앤씨(구 대림)	70.6%	17.6%	11.7%	0.1%
4	포스코 건설	54.2%	16.6%	29.1%	0.1%
5	지에스 건설	75.0%	9.1%	4.7%	11.2%
6	대우 건설	64.5%	18.8%	13.6%	3.1%
평균		64.2%	14.8%	16.8%	4.1%

 보이시나요? 건설사는 평균 60%가 넘는 비율이 건축 사업입니다. 우리 나라의 건축 사업은 주택이 대부분입니다.

최근 2013년부터 2022년까지 10년간 부동산 시장은 호황기였습니다. 그래서 건축 사업 중에서도 주택이 차지하는 비율이 컸습니다. 그래서 부동산 시장이 호황일 때는 많은 부가 기대되지만, 침체 됐을 때는 리스크가 큽니다. 

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2. 2008년을 돌아보기(부도 수)

 부동산 침체가 이번이 처음은 아닙니다. 완전히 똑같은 상황은 아니지만 2008년을 다시 돌아보겠습니다. 아래는 연도별 건설업체 부도 수의 변화입니다.

부도(不渡, 아니 부, 건네줄 도)란 돈을 갚지 못하는 상태를 말합니다. 

연도/(개)	2007년	2008년	2009년	2010년	2011년	2012년	2013년
부도 수	301	443	255	290	196	187	137

 2007년부터 심상치 않더니 2008년에 부도한 회사의 수가, 즉 돈을 갚지 못한 회사의 수가 무려 443개나 됩니다. 그리고 2012년까지 쭉 계속되다가 2013년부터 부도 수가 줄어듭니다.

특히 2008년부터 2011년까지의 기간. 시공능력평가 50위 권에 있는 대부분의 회사가 재정적 어려움을 겪었습니다. 부동산 시장이 침체하고, 금융 시장의 변동성이 커지는데 시공사(건설사)가 상환(갚을)할 능력이 없어졌기 때문입니다. 
 

연도/(개)	2015년	2016년	2017년	2018년	2019년	2020년	2021년
부도 수	77	53	48	40	49	24	12

  그렇게 2013부터 건설회사의 부도 수가 하락세입니다. 2021년도까지 쭉 내려가네요. 부동산 시장과 반대로 가는 것 보이시죠? 실제로 2013년부터 조금씩 시장이 안정화 되었고, 2018년부터 신호를 보내더니 2019년, 2020년, 2021년. 사람들이 집 안 사면 바보. 벼락거지 등의 말을 하면서 주택을 매수했습니다. 
 

연도/(개)	2022년	2023년
부도 수	14	19

 그리고 이제 주목하셔야 합니다. 2021년에 최저점을 찍고, 2022년부터 부도 수가 14, 19개로 늘어가는 추세입니다.

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 3. 2008년부터 돌아보기 (미분양)

<미분양이 많다? 적신호! 준공 후 미분양? 더욱 위험!>

 
 건설회사는 주택을 지을 때 공사비 전체를 가지고 시작하지 않습니다. 초기에는 시행사나 은행 등에서 대출을 받습니다. 그리고 공사의 대부분은 분양 대금으로 확보합니다. 우리가 청약 통장으로 '분양'받는 그거요. 
 이렇기 때문에 분양이 제대로 진행되지 않으면 사업장에 적자가 발생합니다. (이자도 계속 내고, 월급도 줘야 하잖아요.) 그럼 그것을 미수금(받지 못한 돈)으로 쌓아 놓습니다. 주택 건설 사업은 적게는 수 백억부터 수 천억까지 규모가 큽니다. 그래서 공사비를 받지 못한 회사가 몇 곳만 생겨도 큰 파장이 이는거죠. 
 그래도 대형건설사는 괜찮지 않을까? 싶은데요. 사실 세부적인 공사는 하청을 줍니다. 그래서 중견, 중소 회사는 대기업의 일을 받아서 하게 됩니다. 그래서 연쇄적으로 연결되어있다고 이해하시면 됩니다. 미분양이 늘어나면 건설사는 부담이다. 그럼 이해가 되셨죠? 특히 준공 후 미분양. 집을 다 지었고, 공사비랑 자재비랑 인건비 다 들었는데 돈을 못 받는다? 이렇게 되면 정말 힘든 상황입니다. 그래서 그런 미분양을 '악성 미분양'이라고 표현합니다. 실제로 악성 미분양을 해결하기 위해서 중도금 무이자, 발코니 확장 무료 등 파격적인 조건을 내걸기도 합니다. 이런 속 사정이 있으니 가능한 제안입니다.

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 그럼 추이를 살펴보겠습니다. 한국주택협회에서 공개한 자료입니다. 2007~2011년(과거) / 2018~2022년(현재)으로 나누어서 보여드리겠습니다.

<과거 : 2008~2012>

	2008	2009	2010	2011	2012
신규 분양물량	105,050	113,445	62,345	126,006	119,947
미분양율	157.6%	108.7%	142.3%	55.4%	62.4%

 2008년에 미분양율이 무려 157%입니다. 전에 쌓여 있던 미분양까지 합해져서 100%가 넘는 비율을 보여줍니다. 엄청나지 않나요. 2011년부터 조금씩 미분양이 줄어들고 있습니다. 
 

<현재 : 2018~2022>

	2018	2019	2020	2021	2022
신규 분양물량	158,601	199.566	196.239	200,993	116.,725
미분양율	37.1%	24.0%	9.7%	8.8%	35.6%

 2018년부터도 살펴보겠습니다. 부동산 시장과 정말 맞닿아있는 게 보이시죠? 점점 줄어들어서 2021년도에 최저입니다. 그리고 2022년부터 분양 물량이 주는데도 미분양 비율이 더 높아지고 있습니다.

 

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4. 그럼 우리는 어떻게 해야할까? 

 2022년부터 부동산 시장의 침체가 이어지고 있습니다. 또한 한국기업평가와 한국신용평가도 롯데건설, 태영건설, 한신공영 등을 부정적으로 봤습니다. 실제로 바로 어제, 태영건설도 워크아웃을 선언했고, GS건설도 건설 이슈 등으로 골머리를 앓고 있습니다.  
 지금은 부동산에 투자할 시기는 아니고, 금리 상황도 지켜보시면서 시장을 관망하시는 게 하셔야 할 일이라고 생각합니다. 이상으로 워런해핏이었습니다.