안녕하세요 워런해핏입니다. 오늘(23.12.26) 자 기사가 눈에 띄었습니다. 대통령이 '재개발 재건축, 시장 원리 따라야' 라는 헤드라인이었는데요. 윤 대통령이 재개발 재건축에 대해설 말한 내용을 살펴보면 다음과 같습니다. "노후성을 기준으로 삼아 재개발과 재건축이 선택의 자유가 지배하는 시장 원리에 따라 이뤄지도록 해왔고, 앞으로도 그렇게 할 것"이라고 말했습니다.
투자에 관심있는 여러분이라면 이 재개발과 재건축의 차이와 간단한 과정 정도는 알고 계셔야 할텐데요. 오늘은 이 두 가지를 알아보도록 하겠습니다.
<목차>
1. 재개발 / 재건축
2. 재개발
3. 재건축
재개발 재건축의 공통점과 차이점을 봅니다. 재개발 과정을 봅니다. (재건축과 거의 비슷, 상상하면서 보세요). 재개발과 다른 재건축에 대해서 간단히 살펴봅니다.
1. 재개발, 재건축
재개발, 재건축. 둘다 비슷해보이죠? 낡은 건물을 허물고 새 건물을 짓는다는 점에서는 같습니다. 하지만 둘은 분명한 차이가 있는데요. 건물만 지으면 재건축, 동네 전체를 싹 갈아 엎으면 재개발입니다.
재건축은 아파트 입주민이 동의를 얻어 시작합니다. 주위 시설은 너무 좋은데 우리 아파트만 좀 낡았고, 주차공간도 없으니 아예 밀고 싶거든요. 이왕이면 아래 지하주차장도 많이 만들고, 세대수도 더 크게 만들고 싶습니다. 재개발은 국가가 개입합니다. 그냥 아파트만 다시 짓기에는 너무 인프라가 낡았거든요. 도로도 다시 닦고, 상하수도가 노후화됐으니 교체도 합니다. (녹물.. 아시죠?)
집이 재개발이나 재건축이 된다면 추가분담금을 꼭 알아보야 합니다. 건축을 하기 위해서 필요한 비용이라고 보시면 됩니다. 이걸 지불하고도 재개발, 재건축을 하는 이유는 분담금보다도 훨씬 더 가격이 상승할 것이라고 보기 때문입니다. 하지만 그 돈(추가분담금)을 지불할 수 없으면 사업이 진행되기 전에 프리미엄 가격을 받고서 집을 팔아야 합니다.
재개발이나 재건축이 되면 원래 있는 가구보다 더 많은 가구가 생기겠죠. 원래 조합원(집주인)에게 로얄동, 로얄층을 분양하고, 나머지 가구가 청약 시장에 들어옵니다.
2. 재개발 : 아예 '싹' 갈아엎자!
재개발은 국가 주도로 도로, 제반 시설을 다 갈아 엎는 과정입니다. 특히 아파트보다는 빌라촌인 경우가 많습니다. 하지만 재개발 사업이 결정되어도 사업이 추진되기는 쉽지 않습니다. 아무리 구역이 지정된다고 해도 원주민들이 동의를 해줘야 하니깐요. 예전부터 여기에 살았던 사람들은 집만 있을 뿐 추가 분담금까지 낼 만한 여력이 없을 수도 있거든요. 또 이사도 해야하고... 특히 나이 드신 분들이 동의를 해주지 않는 경우가 많아요.(내가 언제까지 산다고..)
또한 상가나 종교시설도 쉽게 동의를 해주지 않습니다. 특히 상가의 경우 '권리금'이라는 게 있죠. 철거를 하게 되면 권리금(바닥, 시설권리금 등)이 사라져버리기 때문에 재개발에 동의를 해주지 않는 경우가 많습니다.
부동산 경기가 안좋을 때는 사업성이 좋지 않아서 재개발이든 재건축이든 무산되기도 합니다.
일반적인 재개발 과정은 다음과 같습니다.
계획수립 -> 구역지정 -> 조합설립인가 -> 사업시행인가 -> 관리처분계획인가 -> 공사착수
1) 기본계획 수립 : 지방자치단체는 20년 단위로 계획을 짭니다. 향후 재개발 예상되는 지역을 예공하고, 큰 그림을 알려줍니다.
2) 정비계획 수립 : 구체적인 재개발 계획을 짭니다. 기본 계획보다는 더 구체적입니다.
3) 정비구역 지정 : 지자체가 위의 정비계획을 보고, 재개발 사업이 가능한지 승인해주는 과정입니다. 이렇게 구역이 지정되면 이 구역의 토지나 건물을 가진 사람들의 행위가 제한됩니다. (지분 쪼개기, 부정행위 방지 위해)
"정비구역 지정 통과" <-이런 현수막이 붙습니다.
4) 추진위원회 설립 : 향후 조합을 설립하려면 여러 행정 절차가 필요합니다. 그것을 관리하는 업자를 선정합니다. 주민 절반 이상만 동의해도 설립 가능합니다.
5) 조합 설립 or 신탁 선정 : 조합은 재개발 사업 전반을 책임지는 법인입니다. 시공사 선정, 건축계획, 정비 사업비 관리 등의 일을 합니다. 혹시나 재개발에 문제가 생긴 경우 조합 설립까지 된 이후인 경우가 많습니다. 시공사, 시행사의 로비 등 비리가 있을 수 있습니다. 또한 주민들끼리도 힘겨루기 등을 할 수 있거든요!
6) 사업시행 인가 : 지자체가 건축심의 통해서 검토, 승인
7) 감정평가, 조합원 분양 : 추가분담금 확정, 감정평가사랑 신탁업체에서 사람들이 찾앙와서 집주인에게 얼마를 줄건지, 얼마를 내야하는지를 협의함.
8) 관리처분계획 : 돈을 정산. 추가분담금 결정. 이제 재산권은 없어요. 땅은 건설업체에게 위임합니다. 그럼 거의 끝났습니다. 그럼 바로 '이주 명령'이 내려져요. 이사 가라는 거죠.
9) 이주, 철거, 분양, 준용인가, 입주
: 이사 가면, 집을 허물고, 일반인에게 분양을 하고, 입주를 합니다.
3. 재건축 과정
아파트는 대부분 콘크리트죠. 이는 30~50년 정도가 되면 약해집니다. 이런 주택들은 안전성 검사를 정기적으로 해야 합니다. 안전성 수준이 일정 기준 밑으로 떨어지면 철거해야 합니다. 철거하고 당연히 새 아파트를 지어야 하지요.
하지만 아파트가 한두 푼인가요. 막대한 비용이 들기 때문에 새로 짓는 아파트는 더욱 세대 수를 많이 짓습니다. 그래야 분양가격으로 철거비용과 신축비용을 충당합니다. 비용보다 수익이 많으면 입주민(조합원)이 돈을 나눠 갖고, 비용이 더 많으면 조합원들이 비용을 부담합니다.(추가분담금)
재건축은 사업 초기만 재개발과 다르고 나머지 부분은 같습니다. 재건축은 토지나 아파트 소유자들이 먼저 조합을 결성해서 진행됩니다. 전체의 75% 이상, 동별 2/3 이상이 동의하면 조합이 법적 효력이 있습니다.
예전에는 재건축 사업이 정말 돈이 되었지만 요즘에는 그렇게 엄청난 시세차익을 기대하기 힘들 수도 있습니다. 부동산의 가치가 가격에 반영되어 있습니다. 그래서 재건축을 바라고 지금 땅을 사서 추가분담금까지 내서 새 아파트를 산다면요! 그래서 내가 새 아파트를 받기까지 필요한 돈이 얼마인지 냉정하게 계산을 하고 들어가야 합니다.
이번 글에서는 재개발과 재건축의 공통점과 차이점, 그리고 둘의 과정에 대해서 각각 알아보았습니다. 아파트를 분양 받는 방법도 있지만 재개발이나 재건축 되기 전의 토지나 주택을 구매해서 조합원이 될 수도 있으니, 눈을 열고 바라보시기 바라겠습니다. 이상 워런해핏이었습니다. 감사합니다.
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