PF가 무엇일까? PF위기. 시행사 시공사 건설사 부도? 부동산에 관심 있으면 한번쯤은 확인해보기!

 안녕하세요 워런해핏입니다. 경제 뉴스를 보면 생소한 용어가 많이 나옵니다. 어떤 투자든지 거시적인 틀을 잘 봐야 이해하고 우리가 원하는 돈을 벌 수 있습니다. 오늘은 부동산 뉴스에 많이 나오는 PF에 대해서 설명해 드리겠습니다.

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<목차>

1. PF란? 

2. PF 위기(시행사, 시공사)

2. PF 위기(금융사, 증권사)

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1. PF란?

  PF란 Project financing을 뜻합니다. 대출의 한 종류입니다. 모든 대출에는 담보가 필요하죠. 일반적으로 대출은 집, 차, 월급 등을 담보로 이루어지는데요. PF는 '프로젝트', 곧 사업을 보고 대출이 일어납니다. 이때 담보는 그 사업의 자산 전부입니다. 현재나 미래의 사업의 현금흐름이 어떻게 될지, 리스크는 어는 정도일지 예상해서 대출을 해줍니다.      

사업 계획을 보고 현금 흐름을 계산한다는 것 자체가 정말 해박한 지식이 필요합니다. 보수적인 금융권은 모르는 분야에는 평가를 하지 않으려 하고, 일반 대출과 달리 자문 비용이 높은 편이기 때문에 고정 수익이 예상되는 곳에 대출을 해줍니다. 예를 들어 공장, 리조트 건설이나 부동산 임대사업 등이죠. 

 PF는 두 가지로 나뉩니다. 브리지론(Bridge Loan)과 본 피에프(PF). 시공할 땅을 사기 위해 브리지론을 먼저 받고, 인허가를 받으면 본피에프로 갈아탑니다.  시행사는 규모가 작고 신용도가 떨어져서 건설사(시공사)가 이 두 개의 대출에 대해서 보증을 서는 경우가 많습니다. 

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 2. PF 위기 (시행사와 건설사)

 그런데 요즘 기사를 보다 보면 PF라는 단어가 많이 나옵니다. PF 위기설이 확산되고 있구요. 현재 지방에 있는 중소, 중견 건설사 여러 곳은 이미 부도가 났습니다. 또한 시공 능력이 20위 권인, 주식에 상장까지 된 태영건설도 부도설이 증권사에 돌고 있기도 합니다. 왜 이런 상황이 펼쳐졌을까요? 

 부동산 사업을 하기 위한 사업의 주체는 시행사와 시공사가 있습니다. 시행사는 아무 것도 없는 땅에 무엇을 올리고, 어떻게 개발할지, 공사가 시작되기 전까지의 모든 과정을 합니다. 시공사는 시행사가 정해 놓은 대로 건설을 직접 해 나가는 역할을 합니다. 

 아까 브리지론과 본피에프에 대해서 말했죠. 요즘 문제가 되는 건 바로 브리지론입니다. 본PF에 들어가면 건물을 올릴 수 있으니 할인 분양을 해서라도 자금을 마련할 수 있습니다. 하지만 부동산 침체로 사업이 아예 진행이 안되서 브리지론에 멈춰 있는 게 문제가 됩니다. 계속 이자는 나가고 있고, 사업은 진행이 안되고, 이런 상황이 이어지다보면... 부도로 이어질 수도 있겠죠?

  사업이 진행될지 안될지 미지이기 때문에 브리지론의 금리는 무려 10~15%에 이릅니다. 그런데 요즘 금융회사들도 본PF 대출을 꺼리고 있습니다. 왜냐하면 부동산 침체 때문이죠. 23.10월 말 미분양 주택 수가 거의 6만 가구(58,299가구)에 이릅니다. 특히 가장 악성 미분양으로 불리는 '준공 후 미분양'이 1만 가구를 넘기고, 더 많아지고 있어요.

  원래도 금리가 높은 브리지론은 만기가 끝나면 금리가 '훌쩍' 뜁니다. 연장 금리는 거의 20%를 넘을 수도 있다고 합니다. 금리 압박에 이자를 내지 못하여 만기 연장에 실패하게 되면 사업 부지(땅)은 경매나 공매로 넘어갑니다. 원래 산 땅의 값의 60% 선에서 낙찰되는 경우가 대부분입니다. 그럼 이자를 받는 금융기관 아래 있는 권리자들은 투자금을 다 못 받습니다. 그런데 보증을 건설사가 많이 져준다고 했죠? 그럼 건설사가 대출금을 상환해야 합니다. 

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3. PF 위기(금융권)

 돈을 빌려주는 곳의 입장도 보겠습니다. 금융권, 증권사, 저축은행, 캐피탈 등이 있습니다. 금융권은 굉장히 보수적인 편이어서 브리지론 같은 곳에는 대출을 해주지 않습니다. 프로젝트가 착수됐을 때, 인허가가 났을 때. 즉 본PF일 때, 리스크가 최소화되었을 때, 상대적으로 낮은 금리로 대출을 해주죠. 그래서 이런 PF위기에서 상대적으로 자유롭습니다.

 하지만 나머지 곳들이 문제가 됩니다. (중소 금융사, 증권사, 저축은행, 캐피탈사)  리스크가 높은 프로젝트에 대출을 해줬기 때문이죠. 건설사가 대출을 상환하면 괜찮겠지만 그렇지 못할 경우에 자금 회수를 못할 수가 있는 것이죠. 그래서 줄줄이 도산을 할 수도 있는 것입니다. 요즘 태영건설 이슈가 문제가 되는 이유입니다. (착공을 아예 못하는 경우가 생기기 때문입니다. 땅은 사놨는데 사업성이 있을지 몰라서 삽을 뜨지 못하는 것이죠. )

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오늘은 여러분들이 생소할 수도 있는 PF에 대해서 알아보고, PF 위기설을 시행사, 시공사, 금융권으로 나누어서 살펴봤습니다. 요즘 부동산 시장이 얼어붙었죠. 시행사, 시공사(건설사)는 이런 고충들을 가지고 있다는 것도 아시고, 시장의 흐름에 대해서 잘 파악하시기 바랍니다. 총알을 잘 장전하셔서 적기에 투자를 잘 하셨으면 좋겠습니다. 지금은 시장을 관망할 때로 보입니다. 하락장과 조정장이 끝나고, 부동산 경기가 다시 살아날 때 다시 투자시장으로 들어오시면 좋겠습니다. 워런해핏이었습니다. 감사합니다.