임대부동산 투자수익률 대출을 받는 게 왜 더 이득일까?

  달에 따박따박, 통장에 입금되는 월세.

다들 받고 싶으시죠?

 

  하지만 제대로 된 투자수익률 계산을 하지 않아서

 투자한 자본보다

너무도 적은 월세를 받는 경우도 허다한데요.

 

이게 너무 안타깝습니다.

임대부동산은

수익률을 제대로 계산할 줄 알아야 합니다.

 

3분만 집중해서 보셔도

수익률 어떻게 계산해야 하는지, 

대출을 받는 게 좋을지 판단 기준을

알게 되실 겁니다.

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시작에 앞서서 저에 대한 소개를 해드리겠습니다. 

저는 한국의 부동산에 투자하여

임대 수익을 얻고 있고,

해외로도 투자하기 위해 공부하고 있습니다.

 

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1. 투자수익률이란?

 

  투자수익률은 ROI(Return On Investment)라고도 하는데요. 

 투자수익률(ROI) = 연간투자순수익/총투자금액 x 100 입니다.

 

특정기간동안 투자에 대한

수익률이 얼마인지 알려주는 것입니다. 

 

ROI를 계산하기 위해서 필요한 정보는 다음과 같습니다.

부채상환액, 연간 투자 순수익, 본인자금. 

 

부채상환액을 포함시킨다는 게 자본환원율과는 다릅니다. 

운영비용과 대출 금액을 제외한 현금흐름이 포함됩니다.

 

임대 부동산의 투자수익률(ROI)를

대출 여부에 따라서 계산해보겠습니다. 

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2. 투자수익률 비교(대출 여부)

<현금으로만 부동산 구매>

홍길동씨가 3억으로 임대 부동산을 현금으로 구입했다고 봅시다. 취득세로 200만원을 냈다고 하고요. 월에 200만원씩 월세를 세팅했습니다. 1년 후 12개월동안 2400만원을 받습니다. 하지만 총 운영 비용(재산세 및 보험)이 360만원이 들었습니다. 그럼 순 운영 수입은 2400만원 -360만원 = 2040만원입니다. 이때 투자 수익률(ROI)은  7%입니다.

2040만원

 ------------     x 100 = 7% 입니다. 

3억+ 200만원 

 

<대출받아 부동산 구매>

 하지만 융자를 받았다면 어떻게 될까요?  동일한 3억을 구입했지만 현금을 다 지불하는 대신 대출을 받았습니다. 그 중 7500만원(25%)만 본인자금, 나머지 2.25억(75%)은 주택담보대출을 받았습니다. 근데 클로징 비용은 700만원이 들어싸고 해봅시다. 똑같은 부동산이라 월 임대수입은 200만원입니다. 여기서 주택 담보대출을 3%로 30년 받아서 원금+이자는 948만원을 냅니다. 세금과 보험료도 300만원을 내서 총 지출은 128만원입니다. 그래서 월에 현금흐름은 75만원입니다. 총 본인 금액은 7500만원에 클로징비용 700만원을 해서 8200만원을 지불했습니다. 월 현금흐름은 임대수익-대출비,기타비용 = 200-124 = 75만원입니다. 연 순 이익은 900만원 정도입니다. 이때 투자수익률을 계산해보겠습니다. 11%입니다.

900만원

------------  X 100 = 11%

 7500+700 

	대출 없이 현금으로만	대출
주택가격	3억	3억
본인 투자금	3억 200만원	8억2천
연현금흐름	2040만원	900만원
투자수익률	7%	11%

 

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3. 대출 비율에 따른 수익률 비교

그럼 위 상황에서(대출 3% 30년납) 본인 자금이 얼마나 들어가냐에 따라서 투자수익률에 얼마나 영향을 줄지 비교해보겠습니다. 

 

본인자금 비율 (다운페이먼트 비율)	100%	25%	15%	10%
실제 투자금	30200만원	8200만원	5200만원	3700만원
연 현금흐름	2040만원	902만원	750만원	670만원
투자수익률(ROI)	7%	11%	14%	18%

 동일한부동산에 투자되었는데도 투자수익률이 다릅니다. 이게 레버리지입니다. 은행의 자금을 레버리지로 삼아서 투자하는 것이죠. 여기서 매월 갚는 주택담보대출에서 원금도 계속 상환하니, 쌓이는 순 자산은 추후에 연간 수익에 투자할 수도 있습니다. 그럼 수익률이 더 높아지겠죠.

 

투자수익률을 계산할 떄는 수리 비용, 유지관리비용 같이 소유와 관련된 비용이 계산에 들어가야 합니다. 또한 공실이 있을 경우의 소득 부족 역시 고려해야 합니다.

 

 일반적으로 구입하려는 부동산에 들어가는 현금이 적을수록 대출금액은 커지고, 수익률은 높아집니다. 그래서 이 수익률 극대화를 목적으로 둔 사람은 연간 들어오는 현금흐름이 적더라도 대출을 많이 활용할 수 있습니다.

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4. 대출을 받아서 부동산 사는 게 답?

그러면 대출을 풀로 받는 게 답이라고 생각하실 수도 있겠습니다. 하지만 부동산 투자 전문 지식이 많지 않을 떄는, 너무 많은 대출을 활용하지 않는 게 좋습니다. 왜냐하면 예상치 못한 비용이 발생하거나, 공실의 여지도 감안해서 안전한 투자 현금흐름을 염두해 두어야 하기 때문입니다. 

 

여기서 중요한 부분, 

현금수익률은 부채를 계산하지 않은 금액이고, 투자수익률은 부채까지 넣은 자료입니다. 헷갈리시면 안됩니다. 꼭. 대출까지 함께 계산해야 의미있는 수익률이 나옵니다. 

투자수익률(ROI)	현금수익률(Cash on Cash)
NOI-부채상환금 --------------------- X 100 총 현금투자금	NOI ------------------ X100 총현금투자금
낮음	높음

 

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 현금흐름으로 임대 수익률 계산하는 방법을 알아보았습니다. 다른 자산과 달리 레버리지를 이용할 수 있는 부동산 투자. 수익률 잘 계산하고, 리스크도 잘 판단하셔서 들어가시기 바랍니다. 행복한 부자 됩시다. 감사합니다.

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