부채상환비율(DSCR), 대출을 얼마나 받아서 레버리지할 수 있을까?

부채상환비율,
거주용 주택에서 DSR, LTV로 
들어보신 분들 있으실텐데요.
 
오늘은 임대부동산에서 사용되는 
부채상환비율 DSCR에 대해서 
알아보겠습니다. 
 
이 글을 다 읽으시면
부채상환비율이 무엇인지, 
그 의미가 무엇인지, 
부채상환비율에 영향을 주는
요소들은 무엇인지 아실거에요.

그럼 시작하겠습니다.

---

1. 부채상환비율이란?

 
부채상환비율은 DSCR입니다.
 Debt Service Coverage Ratio
연간 부채 상환을 할 수 있는 능력을 평가하는 지표로,
부동산에서 발생하는 임대소득과
그 부동산의 채무 간의 비율입니다. 
즉,

부채상환비율(DSCR) =
순영업이익(NOI)/부채상환입니다.
은행에서 신규 대출금을 산정할 때 
재 융자를 할 때 사용됩니다.

---

2. DSCR의 의미

 
 

그럼 DSCR이 크다, 작다의
의미가 무엇일까요? 
순영업이익이 크면, DSCR이 크고
순영업이익이 작으면, DSCR이 작겠죠? 
 
또
부채상환액이 많으면, DSCR이 작고,
부채상환액이 적으면, DSCR이 크겠죠. 
 
그래서 DSCR이 1보다 크면, 좋은 흐름
DSCR이 1보다 작으면,
대출금도 잘 갚기 어려운 상태를 나타냅니다. 

그러니 은행은 1보다 당연히 큰 상황에서
대출을 해주겠죠? 
 
더 낮은 DSCR로 대출을 받으려면
어떻게 해야 할까요? 
 
부동산 가격이 높거나, 
더 안전한 부동산이면 됩니다.

- LTV가 더 낮은 경우의 융자 대출일 때	- 더 안전한 부동산 유형일 때
LTV(Loan To Value Ratio) : 주택 담보 시 자산 가치의 비율  = 대출금액 / 주택가치	: 위험부동산(호텔 등)보다는 안전부동산(거주용, 임대 우량인 상가)이 DSCR 낮음.

 
앞으로도 계속나올 NOI 
잠깐 정리하고 넘어가겠습니다. 
NOI = 소득 - 지출입니다.

잠재적 임대소득(수입)	공실 및 신용 손실(지출)
월 임대료, 애완동물 임대료(!) 유틸리티, 가전제품 임대료	자산관리 수수료, 수리비 및 유지보수비, 재산세, 보험, HOA 수수료
같은 지역 임대부동산과 비슷한 '유사부동산' 공실률 참고	감가상각비, 부채상환금은 제외(투자자만큼 다름)
임대 부동산이 100% 임대되었다고 가정

 
이게 어떻게 적용되냐면.
홍길동이 15억 짜리 임대부동산을 사려고 한다.
그 때 은행은 1.4의 DSCR을 요구한다면,
얼마의 본인 자금이 필요할까? 
그 부동산의 NOI(순 운영소득)이
7500만원이다.

DSCR = NOI/부채상환금 이므로
부채상환금 = 7500만원/ 1.4 (DSCR)
                   = 5300만원
                  

---

3. DSCR이 얼마정도면 좋은가?

 

물론 부동산에 따라 다르지만
최소 1.25 DSCR 이면 좋게봅니다.
즉, 지출보다 25% 많은 현금흐름이죠. 
순 현금흐름이 있음을 의미합니다.
 
DSCR은 시간의 흐름에 따라 변화합니다.
DSCR = NOI/부채상환액
고정이자율을 가정했을 때
부채상환액은 고정인 경우가 많습니다. 
반면 NOI는 증가하거나 감소할 수 있습니다.
(일반적으로 임대료는 올라갑니다.)
 
DSCR이 올라가면 올라갈수록
다시 융자를 받아야 한다는 신호입니다.
그럼 또 다른 부동산을 투자해야겠죠.

---

 

4. 투자수익성 관련 주요 공식,
방법

 

임대부동산 투자를 위해서
꼭 기억해야하는
투자수익성 관련 주요 공식입니다. 
 

<자산가치>

자본환원율(Cap Rate) =
순운영소득/부동산가치 X 100

순운영소득 = 총운영소득 - 순운영지출
 
<현금흐름>

투자수익률(ROI) =
연 현금흐름/ 총 투자금액 X 100

연 현금흐름 =
순운영소득NOI- 연부채상환금 Debt

연 현금수익률(Cash on Cash)  =
순운영소득NOI / 총투자금액
 
 
<부채>
부채상환비율(DSCR) =
순영업이익(NOI)/부채상환액(Debt Service)
 
 
즉,
Cap Rate(자본환원율)을 사용하여 
투자 옵션의 범위를 좁힌 후, 
ROI(투자수익률)을 사용하여
투자할 부동산의 수익을 계산하고,
DSCR(부채상환금)을 사용하여
실제 투자금과 투자 출구전략을 확인한다.
 
 

---

 
지금까지 부동산 임대 수익을
제대로 세팅하기 위해 알아야할
주요 사항들을 살펴봤습니다.

다음 시간부터는 인구, 금융시장,
환경변화, 환율에 따른 미국부동산 투자를
어떻게 해야하는지 알아보겠습니다.

선한 부를 지향합니다.
저의 소식을 받아보시고 싶으시면
구독 버튼 눌러주세요.
감사합니다. 워런해핏이었습니다.