이 글에서 여러분과 제가 닿았다면
부동산 임대수익률에
관심이 있으신 분들일 것입니다.
그 중에서도 이 자본환원율에 영향을 주는
네 가지 요인을 알아보겠습니다.
성공적인 투자를 위해서
이 정도 지식은 기본입니다.
3분만 시간을 내어서 숙지하셔서
성공적인 투자에
한 발짝 다가가는 투자자가 되셨으면 좋겠습니다.
우선 글을 시작하기에 앞서서
자본환원율이 무엇인지,
그것이 왜 중요한지에 대한
저번 글을 읽고 오시면
더욱 도움이 되실 것 같습니다.
임대 부동산 수익률 계산 방법. 왜 임대인은 월세를 올릴까?
부동산 임대 수익률, 처음엔 헷갈리고 어렵죠. 이 글을 끝까지 보시면 부동산 수익률을 어떻게 계산하는지 아실 수 있으실 겁니다. 임대 부동산 수익률 계산법이 필요한 이유가 있습니다. 상가
resonance100.com
<목차>
자본환원율에 영향 주는 4 요소.
1. 거시적 수준
2. 미시적 수준
3. 부동산 유형
4. 사회, 경제적 환경 변화
5. 그래서 어떻게 투자해야 할까?
1. 거시적 수준
1) 대도시
임대인의 수요도 많고
부동산을 사고 싶어하는 수요도 많습니다.
땅이 부족해서 신규 부동산이 들어오기 힘들죠.
그래서 대도시는 상대적으로 위험하지 않은
안전한 투자처죠. 그래서 자본환원율이 낮습니다.
(Cap Rate가 낮음 / 가격이 높음)
2) 교외, 지방도시
개발될 여지도 많고
대도시에 비해 임대 수요도 적죠.
그래서 상대적으로 위험한 투자처입니다.
위험에 대한 보상욕구가 큽니다.
그래서 자본환원율이 높습니다.
(Cap Rate가 높음 / 가격이 낮음)
2. 미시적 수준
동일한 지역에서도
부동산의 등급과 유형에 따라
Cap Rate(수익률)이 영향을 받습니다.
연식, 위치, 건물의 가치 등이 영향을 주겠죠.
즉, 거기 있기 좋은가?
| 상업용 건물 | ||
| A급 | B급 | C급 |
| 가장 최신 가장 좋은 위치 수요가 많음 |
A등급에 비해 위치가 안좋거나 연식이 높거나 시설 수리나 개선이 필요함 |
|
자본환원율이 높으면 부동산 가격이 낮다는 것
자본환원율이 낮아지면 부동산 가격이 높아진다는것.
3. 부동산 유형
동일한 시장에서 다세대 주택 가격은, 상가보다 높습니다. 위험 요소 때문입니다.
거주용 부동산은 더 안전하다고 간주합니다. 왜냐하면 경제 불황에서도 사람들은 어딘가에 살아야 하기 때문입니다. 하지만 소매점의 쇼핑센터 등 상가 부동산의 경우에는 불황에 더 민감하며, 수요 변화에 더욱 탄력적입니다.
임대주택이 가장 수익률이 낮고, 호텔로 갈수록 수익률이 더 높아집니다. 그 이유는 위험도가 높기 떄문입니다.
<미국 조지아주 애틀렌타의 수익률 비교>
| 부동산 유형 | A등급 | B등급 | C등급 |
| 다세대 주택 (Multifamily) |
4.25~5.00 | 5.0~5.75 | 5~75~6.5 |
| 상가 (Retail) |
5.25~6.25 | 6.75~8.25 | 8.5~11 |
| 사무실 (Office) |
5.5~6.5 | 7.25~8.25 | 8.5~10 |
| 산업용 (Industrial) |
4.5~5 | 5.5~6.0 | 7.0~8.0 |
| 호텔 (Hotel) |
럭셔리 6.5~8.25 |
풀서비스 7.25~9.0 |
셀렉트서비스 7.75~9.5 |
4. 사회, 경제적 환경변화
자본환원율을 이해한다면
부동산 사이클을 읽을 수 있습니다.
자본환원율이 올라가네?
아,부동산 가격이 내려가서
부동산 가격이 침체라는거구나.
자본환원율이 점차 낮아지면
부동산 가격이 높아져서
부동산 시장이 회복, 상승하는 기간이구나.
입니다.
5. 그래서 어떻게 투자해야할까?
부동산 수익률을 분석할 때 봐야할 것들 : 임대료, 운영비, 순영업이익
Ex) 부동산 09개 유닛의 다세대 주택일 경우.
(C등급이라 Cap Rate이 높음)
| 부동산 가치(가격) | $900,000 |
| 월 임대료 | $10.800 (1유닛 당 $1200) |
| 월 운영비 | $3,000 |
| 월 순영업이익 | $7,800 |
| 연간 순영업이익(NOI) | $93,600 ($7,800x12) |
| 수익률(Cap Rate) | 10.4% |
만약, 임대인이 리모델링을 해서 임대료를 올렸다?
두 가지 Exit 전략이 있습니다.
1) 기존 수익률 대로 팔기
2) 높인 수익률로 임대료 받기
그래서 자본환원율Cap Rate은
투자 위험 정도를 알 수 있습니다.
자본이익이 기대되면 운영수익이 낮아도 가치가 있습니다.
자본이익이 기대되지 않으면 운영수익이 높아야 투자 가치가 있는 것입니다.
안정적, 수동적인 초보 투자자는 도심 지역
전문적, 경험이 많은 투자자는 도심 외곽지역을
투자하는 게 좋을 것 같습니다.
미국부동산을 공부하면서 한국부동산의 임대 부동산과 엮어서 볼 수 있습니다. 자본환원율에 대해서 이번에 잘 알고, 추후 투자할 때 무기가 되겠네요. 앞으로 돈이 되는 정보를 받아보시려면 '구독' 버튼 누르시고 저의 인사이트도 받아보세요. 감사합니다.
'부동산' 카테고리의 다른 글
| 부채상환비율(DSCR), 대출을 얼마나 받아서 레버리지할 수 있을까? (0) | 2024.01.21 |
|---|---|
| 임대부동산 투자수익률 대출을 받는 게 왜 더 이득일까? (0) | 2024.01.19 |
| 임대 부동산 수익률 계산 방법. 왜 임대인은 월세를 올릴까? (0) | 2024.01.17 |
| 미국부동산 투자원리 ABCD 매트릭스 (김효지 자산가님 강의) + 나의 인사이트까지. (0) | 2024.01.16 |
| 미국 부동산 투자방법 1000채 이상을 판매한 미국 부동산의 원리와 해야하는 이유! (0) | 2024.01.15 |
