미국부동산사이클에 영향을 미치는 5가지 기본 요소. 이 정도도 모르면..

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미국 부동산 투자에 

관심이 있으신 분이겠지요? 

 

미국 부동산 1300개 이상을 

매매한 자산가가 알려주는 

미국부동산사이클에 영향을 주는 요소를 

5가지로 분석해보았습니다. 

미국 부동산과 한국 부동산은

다른 점이 많습니다. 

 

감안하시고 봐주시면 되겠습니다. 

 

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1. 국민소득

 

 미국 부동산은 국민소득에 영향을 많이 받습니다.

국민소득은 1년 단위로 계산됩니다.

변동도 큰 편입니다.

 

부동산 가격에 단기적인 영향을 주는 요소입니다.

그러므로 부동산 단기적 가격을 예측할 수 있습니다.

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2. 물가

 '물가'란

개별 상품의 가격을 평균하여 나타낸 종합적 가격 수준입니다.

 

'물가지수'란 해마다 변화하는 물가를

비교하기 쉽게 100으로 지수 형태로 나타낸 것입니다.

 

'인플레이션'이란 일반 물가 수준이

지속적으로 현저하게 상승하는 현상을 말합니다. 

   물가와 부동산 가격은 주로 같이 갑니다.

인플레이션이 발생하면 현금의 가치는 떨어지고,

자산의 가격은 올라갑니다.

 

현금을 가지고 있으면 손해입니다.

현금을 자산에 이전합니다.

부자들은 인플레이션을 대비하는 헷지로

부동산을 이용합니다.

이때 부익부 빈익빈 현상이 심화됩니다.

 

 

 주택 가격이 상승하면 자산이 커집니다.

그렇게 되면 마음의 안정을 얻은

투자자들의 소비가 증가합니다.

 

또 이는 경기가 개선될 가능성이 높아집니다.

그런데 주택 가격이 너무 급격하게 상승하면

버블 등의 경제 문제가 발생할 수 있습니다. 

 

 S&P CoreLogic Case Shiller 는 

미국의 주택 가격 변동을

추적하는 지수입니다.

 

기존 단독 주택의 가격 변화를 측정해서

가격을 추적합니다.

 

이 지수는 인플레이션 효과를 제한한 후,

부동산 가격 보기 위해

신규주택이 아닌 기존주택을 이용합니다.

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3. 금리

  '이자'란 돈의 사용에 대해서

지불되는 돈의 가격입니다.

 

자본의 공급자는 그 보수로서 이자를 받고,

자본의 이용자는 그 댓가로서 이자를 지불합니다.

 

 금리가 오른다는 것은

자금의 수요가 많다는 것입니다.

경기가 활성화된 것을 뜻하기도 합니다. 

일반적으로,

금리와 부동산 가격은 반비례 관계입니다. 

 

금리가 오르면 부동산 가격은 내려갑니다.

금리가 오르면 시중에 있던 자금들이

금융기관으로 흘러갑니다.

안정적인 투자처가 은행이 되기 때문이죠.

 

그럼 시장에 풀려 있던 돈이 없어집니다.

또한 대출 금리도 오르게 됩니다.

유동성이 떨어져서 부동산 수요가 줄어듭니다. 

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4. 통화량

 모든 재화의 가치는 화폐로 측정되고, 재화는 화폐로 교환됩니다. 화폐 중에서 유통되는 화폐를 ‘통화’라고 합니다. 현금통화과 예금통화로 나눕니다.

통화량이 증가한다는 것은 화폐 가치가 하락한다는 것입니다. 시중에 돈이 많이 풀리면 갈 곳 없는 돈들이 안정적인 투자처에 몰립니다. 부동산 수요는 늘어납니다. 그러니 부동산 가격은 오릅니다.

 

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5. 환율

 

 다른 나라에 투자할 때

꼭 챙겨야 할 요소가 있습니다.

바로 환율입니다.

 

 '환율'이란

한 국가의 통화와

다른 나라 통화와

교환 비율을 말합니다.

환율은 부동산 투자에 큰 영향을 미칩니다.

실제 수익은 환율의 영향을 빼고 계산해야 합니다.

환율이 오르면(자국 화폐 가치가 떨어지면)

외국 상품의 수요가 줄고,

외환 수요도 줍니다.

반면 수출은 늡니다.

 

만약 한 국가의 이자율이 인상되면,

외국 자본이 그 국가에 유입되어,

외환 공급이 증가하게 되고

환율은 하락하게 됩니다.

 한 국가의 인플레이션이 심해지면,

그 국가의 가격이 상대적으로 높아서,

수출이 부진하고,

수입은 증가합니다.

외환의 공급은 감소하여 환율은 상승하게 됩니다.


단편적으로 판단하기에는 무리가 있지만

한국과 미국의 이자율을 비교해야 합니다.

미국의 이자율이 더 높으면,

달러가 더 매력적입니다. 

그래서 연방준비은행(미국)이 금리를 올리면,

세계의 돈은 미국 채권으로 들어갈 것이고,

달러는 더 강해집니다.

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부동산 투자에 영향을 미치는

여러 요소를 살펴봤습니다. 

 

여러 요소가 영향을 미치는 만큼

이런 도구들을 사용해서 

인간 심리를 예측하고

투자에 잘 활용하셨으면 좋겠습니다. 

 

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