미국부동산 취득하는 법. 한국과 다른 점이 이렇게 많아? 보호받는 매수자.

 

 한국과 미국 부동산 투자의 공통점과 차이점부터 보면 다음과 같습니다. 외국인 신분으로도 주택담보대출을 받고, 세금혜택을 누릴 수 있습니다. 다만 대출금액이 좀 작고, 이자율이 좀 더 높을 수 있습니다. 그 외에 큰 허들은 없습니다.

 오늘은 미국 부동산의 취득과정에 대해 알아보겠습니다. 한국에서는 집을 미리 인터넷으로 찾아보고 공인중개사를 방문하여 실사를 하고, 계약서를 작성하고 매도자에게 잔금을 내고, 소유권을 갖게 됩니다. . 미국은 이 절차가 조금 세세합니다. 12가지로 나누어서 자세히 보겠습니다. 

 

미국 부동산 취득 과정

1	2	3	4
공인중개사 선임	사전 융자 승인서 or 잔고증명서 제출	매물 검색 및 선정	오퍼-카운터 오퍼 - 오퍼 수락
5	6	7	8
계약 체결 및 계약금 송금	에스크로 오픈	인스펙션 및 부동산 실사	각종 조건부 계약 조항 충족
9	10	11	12
매수자 잔금 송금	집 최종 검토 및 점검	클로징	소유권 이전

 

1. 공인중개사 선임

 : 미국은 50개 주정부로 구성된 국가로 부동산 관련 법과 규정이 주마다 다릅니다. 지역성에 또 민감합니다. 반드시, 투자를 원하는 지역의 공인중개사 선임해야 합니다. 매도자가 부동산 중개 수수료를 모두 지불합니다. 부담없이 선임 가능합니다.

 

2. 사전 융자 승인서 or 잔고증명서 제출

 : 현금으로 구입할 때, 구입하고자하는 부동산 가격 이상의 잔고를 증명(은행잔고증명서)

 : 대출로 구입할 때, 모기지 융자 대출은행에서 제공하는 사전 융자 승인서를 제출.

 -> 공인중개사가 그에 맞게 찾아줍니다.

 

3. 매물 검색 및 선정

 : 모든 매물이 똑같이 공유됨. multiple online service. (공인중개사용)

 일반인들은 리얼터닷컴, 레드핀, 질로우, 트롤리아 등 플랫폼에서 매물 검색 가능함.

zillow.com

realtor.com

redfin.com

trulia.com

 

4. 오퍼- 카운트오퍼- 오퍼수락

매수인이 사겠다고 offer 

서로 제안하고 받아들이게 되겠죠?  

(seller market인지 buyer market인지..)

 

 

5. 계약금 송금

 

6. 에스크로 오픈

 에스크로 회사(제 3자 회사)

 매도자에게 직접 송금하지 않습니다.

 

7. 인스펙션 및 부동산 실사

계약일 이후 7-10일 안에 실사 가야 함. 안 가면 매수자 손해입니다. 

전문 하우스 인스펙터 선임 후 문제 조사. 문제들을 정리한 인스펙션 리포트를 매도자에게 주기(고쳐주거나 크래딧 주기) -> 문서화

매수자)

실사 기간 기간에는 이유 막론하고 매수는 계약을 파기할 수 있음. BUT, 기간이 종료되면 계약금 돌려받을 수 없음.

매도자) 요구하는 거 다 들어줄 필요는 없음. 이 기간, 계약 파기는 못함.

 

8. 각종 조건부 계약 충족 

주택 판매가 > 주택감정가

차액에 대한 쌍방의 합의가 있으면 됨.

1) 집 인스펙션 조건부 : 하자 있을 때 수리 또는 변제

2) 집 감정가 조건부 : 집 감정가가 더 낮을 때

  바이어 마켓 : 주택판매가<주택감정가

  셀러마켓 : 주택판매가 > 주택감정

3) 매수자의 융자가 최종 승인되는지의 조건부 

: 최종 융자 승인 못받을 때 철회

4) 매수자가 현재 거주중인 집을 팔지 못할 때

계약 철회할 수 있음.

이때, 매도인은 킥아웃 조항(kick out clause)

 : 다른 매수자가 더 좋은 조건일 경우 매도자가 계약 철회 가능.

 

9. 매수자 잔금 송금

잔금을 에스크로 회사나 클로징 변호사에 송금.

외국환은행을 통해

해외부동산 취득신고서 작성 -> 잔금 송금 -> 취득보고서 작성

송금 시 필요서류

(매매계약서, 감정평가서, 융자대출서류,

매도자의 실체 확인 서류, 납세증명서)

 

10. 집 최종 검토 및 점검

계약 전과 변화 없는지

하자는 잘 고쳤는지 확인

 

11. 클로징

융자 승인 서류에 매수자 서명

최종 정산 명세서에 매수자, 매도자 서명

에스크로 게좌 송금

지불 처리 완료!

 

12. 소유권 이전

 클로징 후,  소유권 이전 등기신청

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 오늘 내용을 정리해보겠습니다.

 

 부동산을 산다는 건 같지만 다른 점이 많았던 것 같습니다. 전체적으로 투명하게 관리되는 것 같습니다. 그리고 계약서를 썼어도 집을 확인하고 바로 파기할 수 있다니. 저런 특약 사항들이 있다니 신기하네요. 미국 부동산 월세를 받는 날이 곧 오겠죠?