미국부동산 보유 시 알아야 하는 세금 인센티브 활용법. 합법적 절세 및 관리 팁!

미국 부동산에서 보유하게 되면 세금을 냅니다. 

제대로 알지 못하면

쓸데 없는 돈을 세금으로 낼 수 있습니다. 

합법적인 절세 방법과

수익을 극대화할 방법을 알아보겠습니다.

 

재산세, 임대소득에 대한 세금,

세금 공제 혜택, 세금 보고,

현금흐름 극대화 방법을 알아보겠습니다. 

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1. 미국의 재산세

 

재산세(Property Tax)는 지방세

세율은 주별로 다릅니다.

주로 부동산 가격의 0.5%~2.5%

미국은 종합부동세가 없고.

보유세만 있습니다. 

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2. 임대 소득에 대한 30% 원천징수

임대소득의 30%를 원천징수한다.

but 외국인도 국세청을 통해

납세자 번호를 발급 받아서 세금 보고 가능하다.

ITIN(individaul taxpaper identification number)

미리 발급받는 것이 좋음.

그리고 W-8ECI 받아야 합니다!

 

외국인의 수입은 두 가지로 나뉩니다. 

외국인의 수입(미국 기준)
FDAP ( Fixed or Determinable , Annual or Periodical)	ECI (Effectively connected income with US trade or business)
금액이 확정되거나 정기적인 소득 배당금, 이자, 연금, 부동산 임대수입 등	미국 무역 또는 사업과 실질적으로 연결된 소득 부동산 임대수입도 ECI소득으로 처리 가능

납세자가 그렇게 하기로 선택한 경우, 부동산 임대 소득은 ECI로 처리될 수 있다. 

미국에서 무역 또는 사업 수행과 실질적으로 관련된 소득은 원천징수 대상이 아니믈 해외계좌납세준수법에 따른 원천징수의 대상이 아니다.

-> ECI를 받는 게 이득이다. 

 

 

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3. 보유 시 알아야 할 미국 세금공제혜택

거주용 주택일 경우 세금공제혜택

1) 일년동안 상환한 모기지 대출 이자

2) 모기지 융자 보험

3) 모기지 대출 이자를 낮추기 위해 지불한 디스카운트 포인트

4) 매년 지불하는 재산세(1년 최대 만 달러)

 

그 중 임대용 주택을 보유한 경우 세금공제혜택

 

1) 일년동안 상환한 모기지 대출 이자

2) 매년 지불하는 재산세

3) 전기, 가스, 수리, 공사 비용

수리비	공사
보유 시 매년 세금 공제 받기 가능	개선해서 매각했을 때 얻는 세금 공제
	지붕 교체, 캐비넷 교체 등

4) 변호사비, 자산 관리 수수료

5) 주택 소유자 협회 수수료

6) 건물 감가상각 ( 거주용 27.5년, 임대용 39년)

 Building depreiation 

 

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4. 해외부동산 임대 소득에 대한 세금 보고

 

외국인도 ITIN이라는 납세자 번호를 받아

W-8ECI를 작성해 보고하면

임대소득에 대한 원천징수 30% 하지 않는다.

 

이때, 미국 국세청 IRS 1040-NR 양식 제출해서

개인소득세 Income tax를 납부한다. 

 

임대 수익은 다음 년도에 낸다.

미국에 지불한 세금은 세액 공제 되서

이중 과세되지 않는다.

 

한국 종합소득세 과세 기간에

다른 소득과 합산해서

국세청에 임대소득 보고를 해야 한다.

 

해외부동산은 종합부동산 과세 대상이 아니다. 

 

하지만 해외부동산 취득 후 2년마다 

거래하는 외국환 은행에 

해외 부동산 보유 입증 서류와 보고서를 제출해야 한다. 

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5. 임대소득 현금흐름 극대화 및 자산관리

자산가치 상승도 중요하지만

현금흐름 극대화도 중요하다.

 

사후 관리를 철저히 하여

부동산 가치 떨어지지 않도록 관리해야 한다.

 

거주지가 한국인데 어떻게 관리??

미국 현지의 

전문 자산 관리 회사 or

부동산 회사의 전문자산관리팀에게!

(공인중개사에 너무 의존하지는 말기)

 

자산관리의 핵심

1) 임대 공실율 최저로 유지

2) 양질의 세입자 구하기

3) 부동산 관리 신속하게 대응

 

->전문자산관리회사나 팀 선임하여 의뢰하기.

(월 임대료 기준 7~10%)

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 부동산 매수만 한다고 절대 끝이 아니죠. 보유를 하게 되면 세금을 내게 됩니다. 원천 징수 마시고, 납세자 번호를 꼭 받고 절세하여야 합니다. 또한 임대용 주택만의 세금혜택 등을 잘 이용하면 수익 극대화에 도움이 도움이 됩니다. 다음 글은 미국 부동산 매각 시 알아야 할 내용입니다. 구독하시고 정보 받아보세요.