미국 부동산 지역 선정 어디를 선택해야 돈을 벌 수 있나?

미국 지역에 투자해야할지 

고민하실텐데 

이 시장에 진입하기 위해서

알아야할 정보들을 정리해보았습니다.

우선 결론부터 말하면 다음과 같습니다.

 

인구의 흐름을 파악하라.

 

어떤 지역에서 투자를 하더라도 

인구의 흐름은 꼭 살펴야 합니다.

 

부동산은 부동의 자산입니다.

사람들의 움직임에 의해서

영향을 많이 받습니다.

 

수요와 공급, 인구의 유입과 유출을

봐야 합니다.

 

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1. 부동산 가치 변화 2가지

 

 두 가지 현상을 아셔야 합니다.

필터링 현상과 젠트리피케이션입니다.

 

필터링현상이란

10년 전에는 좋았던 동네가 

부동산이 낡고, 가치가 하락하면서

중상위 소득 계층이 점유하던 주택을 

점차 저소득계층이 점유하는 현상입니다.

그래서 매도할 때 손해일 수 있습니다.

 

젠트리피케이션은 도심 인근의 

낙후지역이 외부인과 돈이 유입되면서 

자산의 가치가 상승하고,

임대료가 오르는 것입니다.

 

잘 판단하기 위해서는

중간가구소득을 보는 것이 좋습니다.

유효수요를 확인하는 좋은 지표입니다.

 

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2. 투자자의 이동 경향

이런 이유로 투자자들은 이동하고 있습니다.

1선 도시인 뉴욕이나 샌프란시스코에서

2선 도시로 말이죠. 

(애틀랜타, 오스틴, 달라스,

피닉스, 라스베가스)

인구가 몰리기 때문입니다.

 

왜 인구가 몰릴까요?

더 살기 좋기 때문입니다. 

일자리, 리로케이션, 주택시장동향,

지역평가율, 임대료, 경제의존도,

기후조건, 안전성 등

질 좋은 삶을 살 수 있기 때문입니다. 

 

 

이런 지역들은 집값은 낮은데 

임대료 비율은 상대적으로 높습니다. 

투자 진입장벽이 낮습니다.

 

한인들은 좋은 동네, 

(위치, 학군, 교통)에 살기에 

이 자료를 살펴보는 것도 도움이 됩니다. 

 

그분들을 위해서 한국인 거주하는

대도시 상위10곳을 정리해보면

로스앤젤레스, 뉴욕, 워싱턴,

시애틀, 시카고, 샌프란시스코,

애틀랜타, 필라델피아, 달라스, 산호세 순입니다.

 

 

외국인 부동산 투자 협회 실시 설문조사에 따르면

1선 도시인 뉴욕, 샌프란, 워싱턴dc들의

선호 순위는 상당히 많이 떨어졌습니다. 

그러므로, 투자를 고려해볼만한 곳은

애틀랜타, 오스틴, 달라스,

피닉스, 라스베가스 등입니다. 

 

 

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3. 인구의 흐름을 파악하는 방법

 

인구의 흐름을 파악하기 위한 방법입니다.

1) 일자리 창출과 일자리 증가

2) 최근 건축 허가 건수, 신규 부동산 건설 활발한지

3) 주/ 지방/ 정부 차원에서 정책이 어떤지

4) 주택 가격 대비 임대료 수준 어떤지.(중간이 굿)

5) 신규 주택이 매매 또는 임대되는데 걸리는 시간

6) 임대공실률 

 

urban land institute 의 2022 emerging trends in real estate & realtor.com 이 발표한 10대 주택 시장 리스트
1) 조지아주 애틀랜타
2) 테네시주 내슈빌
3) 노스 캐롤라이나주 : 샬럿, 롤리
4) 애리조나주 : 피닉스
 5) 텍사스주 : 오스틴, 달라스
6) 메사추세츠주 : 보스턴

 

 

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4. 미국 부동산 시장 구분

 

미국 부동산 시장을 

3가지로 구분할 수 있습니다. 

1. 루키 시장 : 주택 건설 전망이 활발 

 : 일자리, 사람 많아졌고, 저렴한 토지 있는 곳

 ex) 애틀랜타, 롤리, 샬럿, 탬파,

 피닉스, 달라스, 오스틴, 덴

 

2. 마그넷 시장 :  미국 평균 성장률보다 

빠르게 성장하는 도시

 ex: 애틀랜타, 오스틴, 보이시, 샬럿, 달라스,

휴스턴, 탬파, 샌디에고, 피닉스

 

3. 확립된 시장 : 이미 개발되었고 재개발도 된 곳

  미래 투자 기회 많진 않음.

ex) 보스턴, 시카고, 로스앤젤레스,

 뉴욕의 맨해튼, 샌프란시스코, 워싱턴dc, 오렌지카운티

 

 

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미국부동산 하면 뉴욕, 샌프란시스코 등을 생각하시기 쉽습니다만 투자자로서 이익을 극대화 하기 위해서는 그런 지역은 안됩니다. 이익을 내기 위한 투자를 하셔야 하기 때문이죠. 

 

오늘은 미국부동산 지역 선정을 위한

방법을 알아보았습니다.

 

인구유입과 가격 수준, 

잘 파악하셔서 좋은 매물 만나셔서

투자에 성공하셨으면 좋겠습니다.